Näin syntyvät asuntorahaston tuotot ja kulut

Kansa muuttaa kasvukeskuksiin ja vuokra-asuntojen kysyntä käy vilkkaana. Tilanne on innostanut monet sijoittamaan ilmiöstä hyötyviin asuntorahastoihin. Sellainen löytyy myös S-Pankilta*: S-Asuntorahasto menestyi hyvin Arvopaperi-lehden (4/2016) vertailussa. Mutta miten syntyvät asuntorahaston tuotot ja mitä kuluja sijoittajan maksettavaksi koituu?

Luokkansa edullisin ja parhaiten tuottava asuntorahasto. Hieman yksinkertaistaen näin voi tiivistää Arvopaperi-lehden (4/2016) ilmestyneen vertailun tuloksen.

Vertailun mukaan S-Asuntorahaston juoksevat kulut (2,5 prosenttia vuodessa) ovat matalammat kuin kahdella kilpailevalla asuntorahastolla. Rahasto myös tuotti verrokkejaan paremmin (8,8 prosenttia) vuoden tarkastelujaksolla.**

Kyseessä on S-Pankki-konserniin kuuluvan FIMin asiantuntijoiden hallinnoima rahasto, jota myydään myös FIM Asuntotuotto -nimellä.

Arvopaperin ohella rahasto erottuu edukseen myös Suomen Sijoitustutkimuksen katsauksessa, jonka mukaan rahasto oli tuotoltaan kategoriansa paras vuoden mittaisella tarkastelujaksolla.

Mutta miten rahasto tekee rahaa? Kysyimme asiaa FIMin kiinteistösijoituksista vastaavalta johtajalta Petri Jokiselta ja rahastonhoitaja Markus Liimataiselta.

Osta edullisesti ja vuokraa eteenpäin

”Asuntorahaston idea on oikeastaan varsin yksinkertainen”, Petri Jokinen aloittaa.

Rahasto ostaa asuntoja isoissa erissä. Siksi se pystyy hankkimaan niitä asuntojen käypää hintaa edullisemmin. Ostettuaan asunnot rahasto vuokraa ne eteenpäin.

Käytännössä tuotto muodostuu kahdesta tekijästä: maksetuista vuokrista sekä siitä, että rahasto voi suursijoittajana ostaa asuntoja niiden käypää hintaa halvemmalla.

Tämä johtuu siitä, että asuntojen hinnat arvioidaan neljä kertaa vuodessa, ja rahaston taseeseen kirjataan asuntojen käypä arvo. Kuka sitten määrittelee, mikä hinta on käypä?

S-Asuntorahastossa käyvät hinnat määrittelee riippumaton ulkopuolinen asiantuntijayhtiö Jones Lang LaSalle, jonka Keskuskauppakamarin kiinteistönarviointilautakunta on hyväksynyt auktorisoiduksi toimijaksi.

Asuntorahastoihin liitetään toisinaan myytti, että asuntojen hintojen tulisi nousta jatkuvasti, jotta rahastot tuottaisivat. Tämän seikan Markus Liimatainen haluaa oikaista.

Liimatainen muistuttaa, että vaikka asuntojen hinnat laskisivat, rahasto voisi silti hankkia asuntoja niiden käypiä hintoja edullisemmin. 

Sen minkä sijoittaja menettää kuluissa, hän saa takaisin tukkualennuksena.”

Helppoa hajauttamista

Varsinkin osakerahastoihin tottuneen silmään asuntorahaston kulut voivat vaikuttaa suurilta. Petri Jokinen kuitenkin muistuttaa, että asuntobisnekseen sisältyy erilaisia kustannuksia.

Rahaston juoksevista kuluista maksetaan esimerkiksi varainsiirtovero, joka rahaston pitää pulittaa asuntokauppojen yhteydessä. Kuluilla katetaan myös se, että ulkopuoliset asiantuntijat tarkastavat ostettavien asuntojen kunnon.

”Lisäksi näistä rahoista maksetaan muun muassa palkkiot asunnot vuokraaville yhteistyökumppaneille, kirjanpitäjille, tilintarkastajille, asuntojen arvojen määrittelijöille, rahastonhoitajille ja muille työntekijöille”, Jokinen luettelee.

Asuntorahasto onkin erittäin vaivaton vaihtoehto siihen verrattuna, että sijoitusasunnon ostaisi itse. Rahasto huolehtii remonteista, osallistuu taloyhtiön päätöksentekoon ja setvii asiat, jos vuokralaisen kanssa syntyy erimielisyyksiä.

Ostamansa asunnot rahasto maksaa sijoittajilta kerätyillä pääomilla ja rahoituslaitoksilta lainaamillaan varoilla. Jokinen muistuttaa, että ilman lainarahaa tuotot jäisivät noin puolta pienemmiksi. Vaikka lainaraha onkin juuri nyt halpaa, aiheutuu siitä korko- ja järjestelykustannuksia. Ne voidaan kuitenkin ajatella maksettavan vuokratuotoista.

”Sen minkä sijoittaja menettää kuluissa, hän saa takaisin tukkualennuksena päästessään ostamaan asuntoja niiden käypää hintaa edullisemmin”, Jokinen tiivistää.

Tämän lisäksi sijoittaja hyötyy rahaston tuomasta hajautuksesta. Sen sijaan, että kaikki varat olisivat kiinni yhdessä tai kahdessa sijoitusasunnossa, rahastossa pääsee osaomistajaksi isompaan asuntojoukkoon laajalla maantieteellisellä alueella.

S-Asuntorahaston lunastuspalkkio riippuu sijoitusajan kestosta ja vaihtelee 1–4 prosentin välillä. Jokinen muistuttaa, että lunastuspalkkio maksetaan rahastolle eli suoraan rahaston muille sijoittajille.

Sijoita S-Asuntorahastoon 30.6. mennessä

*S-Asuntorahasto on FIM Asuntotuotto Erikoissijoitusrahaston osuussarja, joka on suunnattu S-ryhmän osuuskauppojen asiakasomistajille. S-Asuntorahasto sijoittaa pääasiassa pieniin vuokra-asuntoihin, jotka sijaitsevat Suomen kasvukeskuksissa tai niiden lähettyvillä työssäkäynti- ja opiskelualueilla. Rahastoa hallinnoi FIM Varainhoito Oy. S-Pankki tarjoaa sijoituspalvelua välittäessään toimeksiantoja rahastoihin. Rahastoesitteet ovat saatavilla osoitteesta s-pankki.fi.

**Historiallinen tuotto ei ole tae tulevasta. Sijoitusten arvo ja niistä saatava tuotto voi nousta tai laskea, ja sijoittaja ei välttämättä saa takaisin alkuperäistä sijoitustaan.