Siirry suoraan sisältöön
Kotimaisiin toimitiloihin sijoittava

S-Pankki Toimitila C

Avaintietoasiakirja (PDF, 51 kt)
Osio otsikolla Rahaston esittely

S-Pankki Toimitila on Suomen ensimmäinen toimitiloihin fokusoiva erikoissijoitusrahasto, joka sijoittaa hajautetusti Suomessa sijaitseviin toimitilakiinteistöihin. Toimitilat tarjoavat kiinteistömarkkinoilla pääsääntöisesti asuntosijoittamista korkeampia vuokratuottoja. S-Pankki Toimitila sopii pitkäaikaiselle sijoittajalle, joka tavoittelee asuntosijoittamista korkeampaa vuokratuoton tuotto-odotusta pidemmällä aikavälillä (5-10 vuotta).

Riski
Osuuden arvo 28.3.2024
93,6289 €
Tuotto 12 kk*
-5,15 %
Tuotto alusta*
4,96 %
Kertasijoitus vähintään 5 000 000 €

Seuraavat merkintäpäivät ovat 28.6.2024, 30.9.2024 ja 31.12.2024. Seuraava lunastuspäivä on 30.9.2024.

S-Pankki Toimitila- ja S-Pankki Tontti -erikoissijoitusrahastojen lunastusten toteutusaikataulu on muuttunut. Lue lisää tiedotteesta.


Lisätiedot: S-Pankki Toimitila on erikoissijoitusrahasto, joka sijoittaa hajautetusti Suomessa sijaitseviin toimitilakiinteistöihin. Rahastoa hallinnoi S-Pankki Rahastoyhtiö Oy.

S-Pankki Toimitila Erikoissijoitusrahaston säännöt muuttuivat 2.11.2023

S-Pankki Toimitila Erikoissijoitusrahaston säännöt muuttuivat 2.11.2023. Lue lisää tiedotteesta.

2024-03-28

Rahastonhoitajan neljännesvuosikommentti 28.3.2024

Kuluvan vuoden ensimmäinen kvartaali käynnistyi kiinteistösijoitusmarkkinassa varovaisen toiveikkaana. Transaktioita tehtiin kuitenkin edelleen pitkän aikavälin keskiarvoja selkeästi vähemmän. Vuoden 2024 kokonaisvolyymin ei ennusteta nousevan 2020 luvun alkuvuosien tasoille, mutta kuitenkin ylittävän vuoden 2023 2,6 miljardin euron kokonaisvolyymin. Markkinassa odotetaan edelleen kaupankäynnin piristymistä, minkä voitaisiin nähdä alkavan vuoden 2024 jälkipuoliskon lopulla. Rahaston Q1-tuotto oli osuussarjoittain -2,71 ja -2,46 prosentin välillä. Kiinteistösijoitusmarkkinan, etenkin toimistosegmentin, tuottovaateisiin kohdistui yhä nousupainetta. Tämä näkyi myös S-Pankki Toimitila -rahastossa negatiivisina arvonmuutoksina. Korkomarkkinan odotetaan pysyvän tasaisena ensi kesään asti, jolloin ensimmäisten koronlaskujen odotetaan jo tapahtuvan. Positiiviset muutokset korkomarkkinassa tuovat vakautta myös kiinteistösijoitusmarkkinaan. Toimitilarahaston kiinteistösalkun arvonmuutos vuoden ensimmäisellä kvartaalilla oli -2,1 prosenttia, eli 7,4 miljoonaa euroa negatiivinen. Kiinteistösalkun arvonmuutosten vaikutus rahaston Q1/2024 tuottoon oli -3,3 prosenttiyksikköä. Rahasto jakoi osuudenomistajilleen maaliskuussa vuotuisen tuotto-osuuden, yhteensä 8,3 miljoonaa euroa, joka vastasi noin 3,7 prosenttia rahaston tuotonjakohetken sijoitetulle pääomalle. Jaettu tuotto-osuus oli 75 prosenttia tilikauden 2023 realisoituneesta tuloksesta. Rahastolla on 201 vuokralaista, joista 20 suurimman osuus vuokratuotoista on 52,8 prosenttia. Rahaston vuokralaisten merkittävimmät toimialasegmentit ovat vähittäiskauppa (28 %) ja teollisuus (11 %). Salkun vuokrasopimusmaturiteetti oli katsauskauden lopussa 4,6 vuotta ja käyttöaste 88,8 prosenttia. Rahasto on alkuvuonna solminut onnistuneesti useampia vuokrasopimusjatkoja sekä saanut uusia vuokralaisia palveltuihin toimistoympäristöihinsä. Rahaston vajaakäyttö koostuu lähtökohtaisesti pienemmistä tilakokonaisuuksista useassa eri kohteessa. Myös rahaston kehityshankkeet, jotka eivät kehitysluonteensa vuoksi ole aktiivisessa vuokrauksessa, on huomioitu vajaakäytön laskennassa. Rahastolla oli raportointihetkellä rahoituslaitoslainaa yhteensä 145,5 miljoonaa euroa, mikä vastaa 40,6 prosentin lainoitusastetta. Rahaston omaisuutta on asetettu lainojen vakuudeksi ja korkoriskiä on suojattu korkokattosopimuksilla. Rahaston suojausaste on katsauksen julkaisuhetkellä 54,1 prosenttia. Rahoituksen osalta katsauskaudella toteutettiin myös uudelleenrahoitus rahaston toiselle lainakokonaisuudelle. Kiinteistösijoittaminen on pitkän aikavälin sijoitustoimintaa, jossa sijoitussalkun vahva nettokassavirta tuottaa tasaista vuosittaista tuottoa arvonmuutoksista huolimatta. Lisäksi korkomarkkinan tasaantuessa paine negatiivisille arvonmuutoksille pienenee, minkä voidaan odottaa näkyvän vakaampana toimintaympäristönä ja tasaisempana kokonaistuottona. Toimitilarahaston laadukkaan ja hyvin hajautetun kiinteistösalkun tavoitteena on tarjota osuudenomistajille vakaata, inflaatiosuojattua kassavirtatuottoa talouden erilaisissa suhdanteissa. Rahaston pitkän aikavälin vuotuinen tuottotavoite kulujen jälkeen on 6 prosenttia ja suositeltu sijoitusaika vähintään 5 vuotta.

Tiia Vuolle

Rahastoa hoitaa

Tiia Vuolle
rahastonhoitaja,
S-Pankki Toimitila
09 6134 618709 6134 6187

  
Osio otsikolla Palkkiot

Palkkiot **

**Lunastuspalkkio on:

    • 4,00 %, jos sijoitusaika on alle 1 vuosi
    • 3,00 %, jos sijoitusaika on vähintään 1 vuosi mutta alle 3 vuotta
    • 2,00 %, jos sijoitusaika on vähintään 3 vuotta mutta alle 5 vuotta
    • 0,00 %, jos sijoitusaika on vähintään 5 vuotta

Hallinnointipalkkio lasketaan rahaston GAV-arvosta. GAV-arvolla tarkoitetaan Rahaston kokonaisvarallisuutta (Gross Asset Value). Rahaston säilytyspalkkio ei sisälly hallinnointipalkkioon.

Tuottosidonnainen palkkio enintään 15,00 % rahaston kalenterivuoden kokonaistuoton siitä osasta, joka ylittää 7,00 % (ylite). Tuottosidonnaisena palkkiona veloitetaan kuitenkin korkeintaan 15,00 % edellisen kalenterivuoden alusta lasketusta tuotosta.

Merkintäpalkkio tilitetään rahastoyhtiölle ja lunastuspalkkio tilitetään rahastolle täysimääräisenä. Nämä ovat palkkioiden enimmäismäärät, jotka sijoituksesta voidaan veloittaa kuluina merkinnän ja lunastuksen yhteydessä. 

Rahaston juoksevat kulut sisältävät hallinnointi- ja säilytyspalkkiot sekä mahdollisesti sijoituskohteena olevista rahasto-osuuksista perityt hallinnointi- ja säilytyspalkkiot. Juoksevat kulut lasketaan suhteellisena osuutena rahaston kalenterivuoden keskimääräisestä GAV-arvosta. 

 

S-Pankki Toimitila Erikoissijoitusrahasto
Oikeushenkilötunnus: 743700ETC3YYB7FWOU87
Julkaisupäivä: 21.12.2022

Tiivistelmä

Tämä rahasto edistää ympäristöön tai yhteiskuntaan liittyviä ominaisuuksia, eli se on tiedonantoasetuksen 8 artiklan mukainen tuote. Käytännössä ympäristöön, yhteiskuntaan ja hallintoon liittyviä ominaisuuksia edistetään huomioimalla kestävyysriskit sijoituspäätöksissä, arvioimalla sijoituskohteiden vastuullisuutta sekä ohjaamalla käytönaikaista toimintaa. Sijoituskohteet valitaan huolellisesti ja osana due diligence -prosessia käydään läpi rakennuksen teknisen kunnon sekä keskeiset vastuullisuuteen liittyvät asiat, kuten muuntojoustavuuden, energiatehokkuuden sekä kohteen kehityspotentiaali. Kun kiinteistö siirtyy osaksi portfoliota, seurataan sen teknistä ja taloudellista tilannetta kuukausittain.

Rahasto sitoutuu tekemään 10 % kestäviä sijoituksia ja 10 % taksonomian mukaisia sijoituksia.

Ei kestävää sijoitustavoitetta

Tämä rahasto edistää ympäristöön tai yhteiskuntaan liittyviä ominaisuuksia, mutta sen tavoitteena ei ole kestävien sijoitusten tekeminen.

Vaikka tuotteen tavoitteena ei ole kestävien sijoitusten tekeminen, voi rahastoon sisältyä kestäviä sijoituksia. Siltä osin kun rahastoon sisältyy kestäviä sijoituksia, varmistetaan, etteivät sijoitukset aiheuta merkittävää haittaa muille ympäristöllisille tai yhteiskunnallisille tavoitteille. Tämä varmistetaan muun muassa tekemällä sijoituskohteisiin tarkistuksia ennen sijoittamista ja omistusaikana sekä huomioimalla pääsiallisia haitallisia vaikutuksia koskevat indikaattorit. Mikäli sijoituskohteen katsotaan aiheuttavan merkittävää haittaa ei sitä pidetä kestävänä.

Lisäksi varmistamme ja seuraamme, että sijoituskohteena olevat yhtiöt noudattavat yleisesti hyväksyttyjä kansainvälisiä normeja. Rahasto sijoittaa lähtökohtaisesti vain sellaisiin yhtiöihin, joiden tarkoituksena on omistaa kiinteistöjä.

Ympäristöön tai yhteiskuntaan liittyvät rahoitustuotteen ominaisuudet

Rahasto edistää ympäristöön liittyviä ominaisuuksia muun muassa edistämällä energiatehokkuutta ja kierrätystä sekä sitä kautta ilmastopäästöjen vähentämistä. Rahasto investoi käytännön ratkaisuihin, kuten kiinteistöteknisiinjärjestelmiin, tilojen käyttöikää pidentävään modernisointiin ja energiamuotoihin, jotka pienentävät hiilijalanjälkeä, elinkaarikustannuksia, käyttö- ja ylläpitokuluja sekä kulutusta. Lisäksi pyrimme hallitusti kasvattamaan salkun kiinteistöjen sertifioitujen kohteiden lukumäärää (esimerkiksi LEED ja BREEAM). Sertifioineilla pyritään edistämään kiinteistöjen teknisten järjestelmien ja prosessien ympäristöystävällisempiä ratkaisuja.

Rahasto pyrkii edistämään yhteiskunnallista hyvinvointia tarjoamalla turvallisia ja terveellisiä tiloja vuokralaisilleen. Lisäksi rahasto huomioi vuokralaiset muun muassa laatimalla vuokralaisille tyytyväisyyteen sekä vastuullisuusteemoihin liittyviä kyselyitä, joiden avulla voidaan varmistaa vuokralaisten tyytyväisyys sekä huomioida vastuullisuusteemoihin liittyvät toiveet. Vuokralaisvalinnoissa rahasto suosii vastuullisesti operoivia yrityksiä ja organisaatioita.

Sijoitusstrategia

Rahasto on aktiivinen ja se edistää ympäristöön- ja yhteiskuntaan liittyviä ominaisuuksia. Rahasto noudattaa S-Pankki Varallisuudenhoidon Vastuullisen sijoittamisen periaatteita sekä Ilmastostrategiaa. Dokumentit löytyvät verkkosivuiltamme. 

Käytännössä ympäristöön, yhteiskuntaan ja hallintoon liittyviä ominaisuuksia edistetään huomioimalla kestävyysriskit sijoituspäätöksissä, arvioimalla sijoituskohteiden vastuullisuutta sekä ohjaamalla käytönaikaista toimintaa. Sijoituskohteet valitaan huolellisesti ja osana due diligence -prosessia käydään läpi rakennuksen teknisen kunnon sekä keskeiset vastuullisuuteen liittyvät asiat, kuten muuntojoustavuuden, energiatehokkuuden sekä kohteen kehityspotentiaali. Kun kiinteistö siirtyy osaksi portfoliota, seurataan sen teknistä ja taloudellista tilannetta kuukausittain.

Lisäksi arvioimme säännöllisesti rahaston omistamien yhtiöiden hyvien hallintotapojen noudattamista keräämällä tietoa sijoituskohteena olevista yhtiöistä. Rahasto omistaa pääsääntöisesti kokonaisuudessaan sijoituskohteena olevat yhtiöt ja se edellyttää hyvien hallintotapojen noudattamista niissä sekä vähemmistöomisteisissa kohteissa. Rahasto omistaa pääsääntöisesti vain sellaisia yhtiöitä, joiden tarkoituksena on kiinteistöjen omistaminen. Edellä mainituilla yhtiöillä ei ole työntekijöitä.

Lisätietoja rahaston yleisestä sijoituspolitiikasta löytyy rahaston avaintietoasiakirjasta.

Sijoitusten osuus

Rahasto sitoutuu tekemään     10 % kestäviä sijoituksia. Lisäksi rahasto on sitoutunut tekemään 10 % taksonomian mukaisia sijoituksia.

Lisätietoa rahaston varojen allokoinnista löydät rahaston kestävyysasiakirjoista, jotka löytyvät yllä ”Ehdot ja asiakirjat” – otsikon alta.

Ympäristöön tai yhteiskuntaan liittyvien ominaisuuksien seuranta

Käytämme erilaisia ympäristöön, yhteiskuntaan ja hyvään hallintotapaan liittyviä indikaattoreita mittaamaan ympäristöön ja yhteiskuntaan liittyvien ominaisuuksien toteutumista. Seuraamme indikaattoreita säännöllisesti koko sijoituksen elinkaaren ajan. Arviomme säännöllisesti käytettyjen datan toimittajien sekä kestävyysindikaattorien ajantasaisuutta.

Menetelmät

Ympäristöön tai yhteiskuntaan liittyvien ominaisuuksien arvioimisessa, mittaamisessa ja seuraamisessa käytetään muun muassa tietoa rahastojen omistamien kohteiden sähkön, veden ja lämmön kulutuksesta, energian päästöistä sekä kierrätysasteesta. Rahasto raportoi edellä mainittujen indikaattorien tuloksista vuosittain vastuullisuusraportissaan.

Tietolähteet ja tietojen käsittely

Keräämme pääsääntöisesti kestävyyteen liittyvät tiedot suoraan omistamistamme kiinteistöistä, mutta voimme hyödyntää tiedonkeräämisessä yhteistyökumppaneitamme. Pyrimme keräämään tietoa mahdollisimman kattavasti kaikista sijoituskohteistamme. Varmistamme säännöllisesti, että käyttämämme tieto on laadukasta ja paikkansa pitävää.

Kerättyjä tietoa käsitellään läpinäkyvästi.

Menetelmiä ja tietoja koskevat rajoitukset

Sijoituskohteena olevista kiinteistöistä ei välttämättä ole aina saatavilla kaikkea kestävyyteen liittyvää tietoa, joten käytössämme oleva tieto voi perustua osittain arvioihin tai se ei välttämättä kata täysimääräisesti kaikkia sijoituskohteita.

Varmistamme kuitenkin, että tuotetta koskevat kestävyyteen liittyvät vähimmäissitoumukset täyttyvät.

Asianmukainen huolellisuus

Seulomme kaikki sijoituskohteemme säännöllisesti varmistaaksemme, että kestävyyteen liittyvät sitoumukset täyttyvät. Sijoituskohteita analysoidaan ennen sijoituspäätöksen tekoa sekä säännöllisesti sijoitusaikana.

Vaikuttamispolitiikat

Pyrimme edistämään ympäristöön ja yhteiskuntaan liittyviä ominaisuuksia myös vaikuttamisen kautta esimerkiksi ohjaamalla vuokralaisten energian kulutusta pienempään, vähentämällä päästöjä ja parantamalla kohteidemme kierrätysastetta. Lisäksi teemme vuokralaisille tyytyväisyyskyselyitä sekä vastuullisuusteemoihin liittyviä kyselyitä, joiden avulla voidaan varmistaa vuokralaisten tyytyväisyys sekä huomioida vastuullisuusteemoihin liittyvät toiveet.

Nimetty vertailuarvo

Rahastolle ei ole nimetty vertailuarvoa ympäristöön tai yhteiskuntaan liittyvien ominaisuuksien saavuttamiseksi.

Summary in English

This Fund promotes environmental or social characteristics, i.e. it is a product falling under Article 8 of the Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR). In practice, environmental, social and governance characteristics are promoted by taking sustainability risks into account in decision making, assessing the sustainability of investments and steering in-use operation. Investments are selected carefully, and as part of the due diligence process, we assess the building’s technical condition and key sustainability aspects such as adaptability, energy efficiency and development potential. Once a property becomes part of the portfolio, we monitor its technical and financial status on a monthly basis.

The Fund is committed to making 10% sustainable investments and 10% taxonomy-compliant investments.

 

*Historiallinen tuotto ei ole tae tulevasta tuotosta. Tuottoluvuissa on huomioitu mahdolliset tuotonmaksut. Alle vuoden toimineiden rahastojen osuussarjojen osalta tuotto esitetään annualisoimattomana.

Tämä on mainos. Rahastoja hallinnoi S-Pankki Rahastoyhtiö Oy. Huomioithan, että sijoitustoimintaan liittyy aina taloudellinen riski. Sijoitusten arvo ja niistä saatava tuotto voi nousta tai laskea, ja sijoittaja ei välttämättä saa takaisin alkuperäistä sijoitustaan. Tutustu ennen sijoituspäätösten tekemistä rahaston rahastoesitteeseen ja sijoittajan avaintietoihin.