S-Pankki Tontti Erikoissijoitusrahasto
Oikeushenkilötunnus: 894500PV81G10IMS9B09
Julkaisupäivä: 3.3.2025
Päivitetty: 31.3.2025
Tiivistelmä
Tämä rahasto edistää ympäristöön tai yhteiskuntaan liittyviä ominaisuuksia, eli se on tiedonantoasetuksen 8 artiklan mukainen tuote. Käytännössä ympäristöön, yhteiskuntaan ja hallintoon liittyviä ominaisuuksia edistetään huomioimalla kestävyysriskit sijoituspäätöksissä ja arvioimalla sijoituskohteiden vastuullisuutta.
Rahasto sitoutuu tekemään 20 % kestäviä sijoituksia. Rahasto ei ole sitoutunut tekemään tiettyä määrää taksonomian mukaisia sijoituksia.
Ei kestävää sijoitustavoitetta
Tämä rahasto edistää ympäristöön tai yhteiskuntaan liittyviä ominaisuuksia, mutta sen tavoitteena ei ole kestävien sijoitusten tekeminen.
Vaikka tuotteen tavoitteena ei ole kestävien sijoitusten tekeminen, sisältyy rahastoon kestäviä sijoituksia. Siltä osin, kun rahastoon sisältyy kestäviä sijoituksia, varmistetaan, etteivät sijoitukset aiheuta merkittävää haittaa muille ympäristöllisille tai yhteiskunnallisille tavoitteille. Tämä varmistetaan muun muassa ennen sijoitusta tehtävällä due diligence -prosessilla sekä huomioimalla pääasiallisia haitallisia vaikutuksia koskevat indikaattorit, koska on määritelty, että nämä indikaattorit aiheuttavat aina haitallisia vaikutuksia. Rahasto huomioi pakolliset pääasiallisia haitallisia vaikutuksia koskevat indikaattorit, jotka ovat energiatehottoman kiinteistövarallisuuden osuus sekä sellaiseen kiinteistövarallisuuteen tehtyjen sijoitusten osuus, joka liittyy fossiilisten polttoaineiden talteenottoon, varastointiin, kuljetukseen tai valmistukseen. Mikäli kiinteistösijoitus liittyy fossiilisten polttoaineiden talteenottoon, varastointiin, kuljetukseen tai valmistukseen tai kiinteistösijoitus on komission delegoidun asetuksen (EU) 2022/1288 liitteessä I käytetyn ”tehoton kiinteistövarallisuus” -määritelmän mukaan energiatehoton, ei sen katsota olevan kestävä. Muita pääasiallisia haitallisia vaikutuksia koskevia indikaattoreita ei ole mahdollista huomioida rahastossa, koska rahasto ei omista tonteilla sijaitsevia rakennuksia, joten lisäindikaattorien arviointiin tai raportointiin ei ole saatavilla riittäviä tietoja tonteilla sijaitsevista rakennuksista.
Lisäksi varmistamme ja seuraamme, että sijoituskohteena olevat yhtiöt noudattavat yleisesti hyväksyttyjä kansainvälisiä normeja. Rahasto sijoittaa lähtökohtaisesti kiinteistöihin (tontteihin tai muihin maa-alueisiin) tai yhtiöihin, joiden tarkoituksena on omistaa tällaisia kiinteistöjä.
Ympäristöön tai yhteiskuntaan liittyvät rahoitustuotteen ominaisuudet
Rahaston tavoitteena on muun muassa edistää kestävää kaupungistumista mahdollistamalla tontteihin sijoittamalla entistä laajemman uudisrakentamisen. Uudisrakentamisen lisääntyminen mahdollistaa vuorostaan rakennuskannan uusiutumisen ja rakennusten energiatehokkuuden paranemisen. Lisäksi rahasto suosii pitkiä vuokrasopimuksia. Tällä rahasto pyrkii pienentämään riskiä sille, että uudehkoja rakennuksia lähdettäisiin ennenaikaisesti purkamaan. Rahasto huomioi myös kiinteistöjen sijainnin. Asunto- ja toimistokohteissa rahasto suosii hyviä julkisen liikenteen yhteyksiä ja tukee täten yksityisautoilun vähentämistä.
Rahasto huomioi myös yhteiskuntaan liittyvät ominaisuudet valitsemalla ja tekemällä yhteistyötä ammattimaisten, alalla tunnettujen ja hyvämaineisten yhteistyökumppaneiden kanssa. Vuokrasopimusten vuokra ja sen korotusmekanismit ovat aina läpinäkyviä. Sopimukset sisältävät myös pääsääntöisesti mahdollisuuden tontin lunastukseen kokonaisuudessaan tai osittain. Tontin lunastusoikeus antaa mahdollisuuden tontin omistamiseen ja muun muassa juoksevien kulujen vähentämiseen.
Sijoitusstrategia
Rahasto on aktiivinen ja se edistää ympäristöön ja yhteiskuntaan liittyviä ominaisuuksia. Rahasto noudattaa S-Pankki Varallisuudenhoitoliiketoiminnan Vastuullisen sijoittamisen periaatteita. Dokumentti löytyy verkkosivuiltamme.
Käytännössä ympäristöön, yhteiskuntaan ja hallintoon liittyviä ominaisuuksia edistetään huomioimalla kestävyysriskit sijoituspäätöksissä sekä arvioimalla sijoituskohteiden vastuullisuutta. Rahasto huomioi kestävyysriskit ja -mahdollisuudet investointivaiheessa muun muassa huomioimalla sijainnin, tekemällä due diligence -selvitykset ja valitsemalla ammattimaisia ja luotettavia yhteistyökumppaneita. Rahasto ei omista tonteilla olevia rakennuksia, mutta rahasto pyytää aina hankkeen toteuttajalta selvityksen energiatehokkuudesta.
Lisäksi arvioimme säännöllisesti rahaston omistamien yhtiöiden hyvien hallintotapojen noudattamista keräämällä tietoa sijoituskohteena olevista yhtiöistä. Rahasto omistaa pääsääntöisesti kokonaisuudessaan sijoituskohteena olevat yhtiöt ja se edellyttää hyvien hallintotapojen noudattamista niissä. Rahasto omistaa pääsääntöisesti vain sellaisia yhtiöitä, joiden tarkoituksena on kiinteistöjen omistaminen. Edellä mainituilla yhtiöillä ei ole työntekijöitä tai muuta liiketoimintaa.
Sijoitusten osuus
Rahasto sitoutuu tekemään 20 % kestäviä sijoituksia. Rahasto ei ole sitoutunut tekemään tiettyä määrää taksonomian mukaisia sijoituksia. Lisätietoa rahaston varojen allokoinnista löydät rahaston kestävyysasiakirjoista, jotka löytyvät yllä ”Ehdot ja asiakirjat” – otsikon alta.
Ympäristöön tai yhteiskuntaan liittyvien ominaisuuksien seuranta
Käytämme erilaisia ympäristöön ja yhteiskuntaan liittyviä indikaattoreita mittaamaan ympäristöön ja yhteiskuntaan liittyvien ominaisuuksien toteutumista. Arvioimme säännöllisesti käytettyjen datan toimittajien sekä kestävyysindikaattorien ajantasaisuutta.
Menetelmät
Ympäristöön ja yhteiskuntaan liittyvien ominaisuuksien arvioimisessa, mittaamisessa ja seuraamisessa käytetään seuraavia kestävyysindikaattoreita: rahaston omistamilla tonteilla olevien rakennusten keskimääräinen energialuokka (mediaani), kuinka moneen rahaston kohteeseen on sovittu pitkä maanvuokrasopimus (vähintään 50 vuotisia), kuinka monessa kohteessa vuokralaisella on sopimukseen perustuva lunastusoikeus, ja kuinka monella rahaston omistamalla tontilla on hyvä sijainti (hyvän sijainnin määritelmä on avattu sopimusta edeltävissä kestävyystiedoissa, jotka löytyvät yllä ”Ehdot ja asiakirjat” – otsikon alta).
Lisäksi vuodesta 2024 lähtien rahasto on pyrkinyt sitouttamaan yhteistyökumppanit mittaamaan ja hillitsemään rakentamisaikaisen hankkeen päästöt, edistämään rakentamisaikaisten jätteiden kierrättämistä sekä kierrätysmateriaalien hyötykäyttöä, varmistamaan työmaiden turvallisuuden, hillitsemään meluhaittoja sekä mittaamaan työmaa-aikaisen energiankäytön. Vuodesta 2025 lähtien seuraamme, kuinka moneen vuoden 2024 jälkeen tehtyyn maanvuokrasopimukseen yllä kuvattu sopimusehto on saatu vietyä.
Rahastossa seurataan myös kestävien sijoitusten määrää sekä pääasiallisia haitallisia vaikutuksia koskevia indikaattoreita, jotka on lueteltu yllä osion ”Ei kestävää sijoitustavoitetta” yhteydessä. Tarkemmat kriteerit kestäville sijoituksille on avattu sopimusta edeltävissä kestävyystiedoissa, jotka löytyvät yllä ”Ehdot ja asiakirjat” – otsikon alta. Rahasto raportoi edellä mainittujen indikaattorien tuloksista vuosittain Säännöllisesti annettavassa kestävyysasiakirjassa.
Tietolähteet ja tietojen käsittely
Keräämme pääsääntöisesti kestävyyteen liittyvät tiedot suoraan omistamistamme kiinteistöistä, mutta voimme hyödyntää tiedon keräämisessä yhteistyökumppaneitamme ja julkisesti saatavilla olevaa tietoa. Pääasiallinen yhteistyökumppanimme on Newsec Property Asset Management Finland Oy. Varmistamme säännöllisesti, että käyttämämme tieto on laadukasta ja paikkansa pitävää. Lisäksi teemme tarkistuksia kolmansilta osapuolilta saatuihin tietoihin ja ryhdymme toimenpiteisiin, mikäli havaitsemme poikkeamia tai puutteita tiedoissa. Vähimmäissitoumuksiin liittyvissä laskennoissa toimimme neljän silmän katselmoinnin periaatteen mukaan. Emme käytä arvioita.
Tietolähteistä saatuja tietoja hyödynnetään sisäisesti raportoinneissa ja monitoroinneissa tarvittavissa analyyseissa ja arvioinneissa. Hyödynnettäviä tietolähteitä arvioidaan säännöllisesti. Mikäli hyödynnettävässä tietolähteessä havaittaisiin puutteita, ryhdytään tarvittaessa toimenpiteisiin puutteiden korjaamiseksi tai tietolähteen vaihtamiseksi.
Menetelmiä ja tietoja koskevat rajoitukset
Sijoituskohteena olevista kiinteistöistä ei välttämättä ole aina saatavilla kaikkea kestävyyteen liittyvää tietoa, joten käytössämme oleva tieto ei välttämättä kata täysimääräisesti kaikkia sijoituskohteita. Pyrimme keräämään tietoa mahdollisimman kattavasti kaikista sijoituskohteistamme.
Varmistamme säännöllisesti, että tuotetta koskevat kestävyyteen liittyvät vähimmäissitoumukset täyttyvät. Mikäli vähimmäissitoumukseen liittyvä raja alittuisi, ryhdyttäisiin viipymättä toimenpiteisiin asian korjaamiseksi.
Asianmukainen huolellisuus
Seulomme kaikki sijoituskohteemme säännöllisesti varmistaaksemme, että kestävyyteen liittyvät sitoumukset täyttyvät. Sijoituskohteita analysoidaan ennen sijoituspäätöksen tekoa sekä säännöllisesti sijoitusaikana.
Vaikuttamispolitiikat
Pyrimme edistämään ympäristöön ja yhteiskuntaan liittyviä ominaisuuksia myös vaikuttamisen kautta. Vaadimme esimerkiksi sopimuksentekohetkellä vuokralaista (yhteisvastuullisesti hankkeen toteuttajan kanssa) sitoutumaan määrättyihin ympäristöön ja sosiaaliseen vastuuseen liittyviin ehtoihin, jotka velvoittavat vuokralaisen ja toteuttajan mm. mittaamaan ja hillitsemään rakentamisaikaisia hankkeen päästöjä, edistämään rakentamisaikaisten jätteiden kierrättämistä sekä kierrätysmateriaalien käyttöä, varmistamaan työmaiden turvallisuuden, hillitsemään meluhaittoja ja mittaamaan työmaa-aikaisen energiankäytön .
Nimetty vertailuarvo
Rahastolle ei ole nimetty vertailuarvoa ympäristöön tai yhteiskuntaan liittyvien ominaisuuksien saavuttamiseksi.
Summary in English
This Fund promotes environmental or social characteristics, i.e. the fund is categorized under Article 8 of the Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR). In practice, environmental, social and governance characteristics are promoted by taking sustainability risks into account in decision making and assessing the sustainability of investments.
The Fund is committed to making 20% sustainable investments. The Fund is not committed to making taxonomy aligned investments.
Rahastonhoitajan neljännesvuosikommentti 31.3.2025
Katsauskauden tuotto oli osuussarjoittain 1,03–1,20 prosenttia. Hyvää tuottoa selittivät kassavirtatuoton lisäksi myös sijoitusten positiiviset arvonmuutokset. Näiden vaikutus rahaston tuottoon oli noin 0,35 prosenttia. Kaikki rahaston maanvuokrasopimukset on sidottu elinkustannusindeksiin siten, että vuokrat ja lunastushinnat nousevat elinkustannusindeksin mukana, mutta eivät laske siinä tapauksessa, jos elinkustannusindeksi laskisi. Vuoden ensimmäisen kalenterineljänneksen aikana emme tehneet uusia sijoituksia, vaan jatkoimme markkinatilanteen kehittymisen seuraamista ja uusien sijoitusmahdollisuuksien tarkastelua. Asunto- ja kiinteistömarkkinoilla orastava käänne voi lähitulevaisuudessa avata rahastolle uusia mahdollisuuksia. Pidämme yhä merkittävän osan rahaston varoista likvideissä sijoituksissa, kuten pankkien määräaikaistalletuksissa. Tämän ohella tarkastelemme myös tarjolla olevia sijoitusmahdollisuuksia. Rahasto jakoi maaliskuussa osuudenomistajilleen vuotuisen tuotto-osuuden, yhteensä noin 5,4 miljoonaa euroa, noin 3,53 prosenttia rahaston tuotonjakohetken sijoitetulle pääomalle. Jaettu tuotto-osuus oli 100 prosenttia tilikauden 2024 realisoituneesta tuloksesta. Maaliskuun lopussa rahaston kiinteistösalkun vuokratuottotaso oli keskimäärin noin 4,5 prosenttia vuotuisena tuottona ja maanvuokrasopimuskannan keskimaturiteetti noin 73 vuotta. Rahaston hallinnoitavat varat olivat maaliskuun lopussa 201 miljoonaa euroa ja sijoitusaste vastaavasti noin 89 prosenttia. Noin 61 prosenttia rahaston sijoituksista sijaitsee pääkaupunkiseudulla. Rahastolla oli katsauskauden lopussa nostettuna pitkäaikaista vierasta pääomaa 50 miljoonaa euroa, minkä myötä rahaston rahoitusasteeksi muodostui 24,8 prosenttia. Raportointihetkellä pitkäaikaisesta vieraasta pääomasta 50 prosenttia on suojattu korkokatto- ja korkoputkisopimuksin. Rahaston kiinteistösalkun tuotto on hyvällä tasolla ja haastavasta talousympäristöstä huolimatta sen odotetaan lähitulevaisuudessa jatkavan tonttisijoituksille tyypillistä tasaista kehitystään. Tonttien ja maa-alueiden arvostus perustuu pitkään, yli taloussyklien ulottuvaan kassavirtaan, johon hetkellisillä talouden tai kassavirran muutoksilla ei yleensä ole juurikaan vaikutusta. Rahaston tavoitteena on tarjota sijoittajille pitkäaikaista ja vakaata tuottoa sekä inflaatio- ja deflaatiosuojaa erilaisissa taloussuhdanteissa. Rahasto on avoinna uusille merkinnöille kvartaaleittain. Seuraava merkintäajankohta on kesäkuun lopussa.
Ville Vääränen