Siirry suoraan sisältöön
Kotimaisiin toimitiloihin sijoittava

S-Pankki Toimitila B

Avaintietoasiakirja (PDF, 51 kt)
Osio otsikolla Rahaston esittely

S-Pankki Toimitila on Suomen ensimmäinen toimitiloihin fokusoiva erikoissijoitusrahasto, joka sijoittaa hajautetusti Suomessa sijaitseviin toimitilakiinteistöihin. Toimitilat tarjoavat kiinteistömarkkinoilla pääsääntöisesti asuntosijoittamista korkeampia vuokratuottoja. S-Pankki Toimitila sopii pitkäaikaiselle sijoittajalle, joka tavoittelee asuntosijoittamista korkeampaa vuokratuoton tuotto-odotusta pidemmällä aikavälillä (5-10 vuotta).

Riski
Osuuden arvo 29.12.2023
93,5073 €
Tuotto 12 kk*
-4,94 %
Tuotto alusta*
4,45 %
Kertasijoitus vähintään 100 000 €

Seuraavat merkintäpäivät ovat 29.12.2023, 28.3.2024, 28.6.2024, 30.9.2024 ja 31.12.2024. Seuraavat lunastuspäivät ovat 28.3.2024 ja 30.9.2024.

S-Pankki Toimitila- ja S-Pankki Tontti -erikoissijoitusrahastojen lunastusten toteutusaikataulu on muuttunut. Lue lisää tiedotteesta.


Lisätiedot: S-Pankki Toimitila on erikoissijoitusrahasto, joka sijoittaa hajautetusti Suomessa sijaitseviin toimitilakiinteistöihin. Rahastoa hallinnoi S-Pankki Rahastoyhtiö Oy.

S-Pankki Toimitila Erikoissijoitusrahaston säännöt muuttuivat 2.11.2023

S-Pankki Toimitila Erikoissijoitusrahaston säännöt muuttuivat 2.11.2023. Lue lisää tiedotteesta.

2023-12-29

Rahastonhoitajan neljännesvuosikommentti 29.12.2023

Vuoden viimeisellä kvartaalilla kiinteistösijoittamisen markkinaympäristössä ei nähty muutoksia alkuvuoteen verrattuna. Kauppavolyymit olivat merkittävästi edellisvuosia alemmalla tasolla ja vuoden 2023 kokonaisvolyymi oli 2,6 miljardia euroa, josta Q4 osuus oli 800 miljoonaa euroa. Vuonna 2022 kauppavolyymi oli 7,29 miljardia. Korkomarkkinan alkaessa tasaantua ja korkojen nousun päättyessä voidaan kuitenkin olettaa, että tällä tulee olemaan positiivisia vaikutuksia myös kiinteistötransaktiomarkkinaan vuoden 2024 aikana. Rahaston Q4-tuotto oli osuussarjoittain -2,40 ja -2,15 prosentin välillä, ja vuosituotto muodostui osuussarjoittain -5,21 ja -4,25 prosentin väliselle tasolle. Yleisen korkotason vakiintumisesta huolimatta kiinteistösijoitusmarkkinan tuottovaateisiin kohdistui yhä nousupainetta, mikä heijastui myös S-Pankki Toimitila -rahastoon negatiivisina arvonmuutoksina. Kohdetasolla nähtiin vuoden loppupuolella myös kohdearvostusten positiivista kehitystä onnistuneen vuokraustoiminnan ansiosta. Uusia vuokrasopimuksia sekä sopimusten jatkoja solmittiin vuoden 2023 aikana yhteensä noin 46 000 neliömetrin edestä. Lisäksi rahasto toteutti Tampereen Lielahdessa sijainneen liikekiinteistön myynnin, mikä toi osaltaan positiivisen vaikutuksensa katsauskauden tuottoon. Toimitilarahaston kiinteistösalkun arvonmuutos vuoden neljännellä kvartaalilla oli -1,4 prosenttia, eli 5,0 miljoonaa euroa negatiivinen. Kiinteistösalkun arvonmuutosten vaikutus rahaston Q4/2023 tuottoon oli -2,6 prosenttiyksikköä. Rahastolla on 202 vuokralaista, joista 20 suurimman osuus vuokratuotoista on 52,9 prosenttia. Rahaston vuokralaisten merkittävimmät toimialasegmentit ovat vähittäiskauppa (22,3 %) ja teollisuus (11,4 %). Salkun vuokrasopimusmaturiteetti oli katsauskauden lopussa 4,5 vuotta ja käyttöaste 89,7 prosenttia. Rahaston käyttöaste on kehittynyt etenkin loppuvuonna positiiviseen suuntaan, mikä kertoo vuoden aikana tehdystä vahvasta vuokraustyöstä etenkin liiketilasegmentissä. Käyttöastetta painaa yhä yksi kehitysputkessa oleva kiinteistökehityskohde, joka ei ole tällä hetkellä aktiivisessa vuokrauksessa. Muutoin salkun vajaakäyttö koostuu pienemmistä tilakokonaisuuksista useassa eri kohteessa. Rahastolla oli vuoden lopun raportointihetkellä lopussa rahoituslaitoslainaa yhteensä 145,5 miljoonaa euroa, mikä vastaa 39,1 prosentin lainoitusastetta. Rahaston omaisuutta on asetettu lainojen vakuudeksi ja korkoriskiä on suojattu erilaisilla suojausmenetelmillä. Rahaston suojausaste on katsauksen julkaisuhetkellä 65,5 prosenttia. Vuosi 2023 on ollut kiinteistösijoittamisen kannalta haastava ja korkoympäristön nopean muuttumisen vaikutukset ovat näkyneet voimakkaasti markkinahinnoittelussa ja tuottotasoissa. Kiinteistösijoittaminen on kuitenkin pitkän aikavälin sijoitustoimintaa, jossa sijoitussalkun vahva nettokassavirta tuottaa tasaista vuosittaista tuottoa arvonmuutoksista huolimatta. Lisäksi korkomarkkinan tasaantuessa paine negatiivisille arvonmuutoksille pienenee, minkä voidaan odottaa näkyvän vakaampana toimintaympäristönä ja tasaisempana kokonaistuottona. Toimitilarahaston laadukkaan ja hyvin hajautetun kiinteistösalkun tavoitteena on tarjota osuudenomistajille vakaata, inflaatiosuojattua kassavirtatuottoa talouden erilaisissa suhdanteissa. Rahaston pitkän aikavälin vuotuinen tuottotavoite kulujen jälkeen on 6 prosenttia.

Tiia Vuolle

Rahastoa hoitaa

Tiia Vuolle
rahastonhoitaja,
S-Pankki Toimitila
09 6134 618709 6134 6187

  
Osio otsikolla Palkkiot

Palkkiot **

**Lunastuspalkkio on:

    • 3,00 %, jos sijoitusaika on alle 1 vuosi
    • 2,00 %, jos sijoitusaika on vähintään 1 vuosi mutta alle 3 vuotta
    • 1,00 %, jos sijoitusaika on vähintään 3 vuotta mutta alle 5 vuotta
    • 0,50 %, jos sijoitusaika on vähintään 5 vuotta

Hallinnointipalkkio lasketaan rahaston GAV-arvosta. GAV-arvolla tarkoitetaan Rahaston kokonaisvarallisuutta (Gross Asset Value). Rahaston säilytyspalkkio ei sisälly hallinnointipalkkioon.

Tuottosidonnainen palkkio enintään 15,00 % rahaston kalenterivuoden kokonaistuoton siitä osasta, joka ylittää 7,00 % (ylite). Tuottosidonnaisena palkkiona veloitetaan kuitenkin korkeintaan 15,00 % edellisen kalenterivuoden alusta lasketusta tuotosta.

Merkintäpalkkio tilitetään rahastoyhtiölle ja lunastuspalkkio tilitetään rahastolle täysimääräisenä. Nämä ovat palkkioiden enimmäismäärät, jotka sijoituksesta voidaan veloittaa kuluina merkinnän ja lunastuksen yhteydessä. 

Rahaston juoksevat kulut sisältävät hallinnointi- ja säilytyspalkkiot sekä mahdollisesti sijoituskohteena olevista rahasto-osuuksista perityt hallinnointi- ja säilytyspalkkiot. Juoksevat kulut lasketaan suhteellisena osuutena rahaston kalenterivuoden keskimääräisestä GAV-arvosta. 

 

S-Pankki Toimitila Erikoissijoitusrahasto
Oikeushenkilötunnus: 743700ETC3YYB7FWOU87
Julkaisupäivä: 21.12.2022

Tiivistelmä

Tämä rahasto edistää ympäristöön tai yhteiskuntaan liittyviä ominaisuuksia, eli se on tiedonantoasetuksen 8 artiklan mukainen tuote. Käytännössä ympäristöön, yhteiskuntaan ja hallintoon liittyviä ominaisuuksia edistetään huomioimalla kestävyysriskit sijoituspäätöksissä, arvioimalla sijoituskohteiden vastuullisuutta sekä ohjaamalla käytönaikaista toimintaa. Sijoituskohteet valitaan huolellisesti ja osana due diligence -prosessia käydään läpi rakennuksen teknisen kunnon sekä keskeiset vastuullisuuteen liittyvät asiat, kuten muuntojoustavuuden, energiatehokkuuden sekä kohteen kehityspotentiaali. Kun kiinteistö siirtyy osaksi portfoliota, seurataan sen teknistä ja taloudellista tilannetta kuukausittain.

Rahasto sitoutuu tekemään 10 % kestäviä sijoituksia ja 10 % taksonomian mukaisia sijoituksia.

Ei kestävää sijoitustavoitetta

Tämä rahasto edistää ympäristöön tai yhteiskuntaan liittyviä ominaisuuksia, mutta sen tavoitteena ei ole kestävien sijoitusten tekeminen.

Vaikka tuotteen tavoitteena ei ole kestävien sijoitusten tekeminen, voi rahastoon sisältyä kestäviä sijoituksia. Siltä osin kun rahastoon sisältyy kestäviä sijoituksia, varmistetaan, etteivät sijoitukset aiheuta merkittävää haittaa muille ympäristöllisille tai yhteiskunnallisille tavoitteille. Tämä varmistetaan muun muassa tekemällä sijoituskohteisiin tarkistuksia ennen sijoittamista ja omistusaikana sekä huomioimalla pääsiallisia haitallisia vaikutuksia koskevat indikaattorit. Mikäli sijoituskohteen katsotaan aiheuttavan merkittävää haittaa ei sitä pidetä kestävänä.

Lisäksi varmistamme ja seuraamme, että sijoituskohteena olevat yhtiöt noudattavat yleisesti hyväksyttyjä kansainvälisiä normeja. Rahasto sijoittaa lähtökohtaisesti vain sellaisiin yhtiöihin, joiden tarkoituksena on omistaa kiinteistöjä.

Ympäristöön tai yhteiskuntaan liittyvät rahoitustuotteen ominaisuudet

Rahasto edistää ympäristöön liittyviä ominaisuuksia muun muassa edistämällä energiatehokkuutta ja kierrätystä sekä sitä kautta ilmastopäästöjen vähentämistä. Rahasto investoi käytännön ratkaisuihin, kuten kiinteistöteknisiinjärjestelmiin, tilojen käyttöikää pidentävään modernisointiin ja energiamuotoihin, jotka pienentävät hiilijalanjälkeä, elinkaarikustannuksia, käyttö- ja ylläpitokuluja sekä kulutusta. Lisäksi pyrimme hallitusti kasvattamaan salkun kiinteistöjen sertifioitujen kohteiden lukumäärää (esimerkiksi LEED ja BREEAM). Sertifioineilla pyritään edistämään kiinteistöjen teknisten järjestelmien ja prosessien ympäristöystävällisempiä ratkaisuja.

Rahasto pyrkii edistämään yhteiskunnallista hyvinvointia tarjoamalla turvallisia ja terveellisiä tiloja vuokralaisilleen. Lisäksi rahasto huomioi vuokralaiset muun muassa laatimalla vuokralaisille tyytyväisyyteen sekä vastuullisuusteemoihin liittyviä kyselyitä, joiden avulla voidaan varmistaa vuokralaisten tyytyväisyys sekä huomioida vastuullisuusteemoihin liittyvät toiveet. Vuokralaisvalinnoissa rahasto suosii vastuullisesti operoivia yrityksiä ja organisaatioita.

Sijoitusstrategia

Rahasto on aktiivinen ja se edistää ympäristöön- ja yhteiskuntaan liittyviä ominaisuuksia. Rahasto noudattaa S-Pankki Varallisuudenhoidon Vastuullisen sijoittamisen periaatteita sekä Ilmastostrategiaa. Dokumentit löytyvät verkkosivuiltamme. 

Käytännössä ympäristöön, yhteiskuntaan ja hallintoon liittyviä ominaisuuksia edistetään huomioimalla kestävyysriskit sijoituspäätöksissä, arvioimalla sijoituskohteiden vastuullisuutta sekä ohjaamalla käytönaikaista toimintaa. Sijoituskohteet valitaan huolellisesti ja osana due diligence -prosessia käydään läpi rakennuksen teknisen kunnon sekä keskeiset vastuullisuuteen liittyvät asiat, kuten muuntojoustavuuden, energiatehokkuuden sekä kohteen kehityspotentiaali. Kun kiinteistö siirtyy osaksi portfoliota, seurataan sen teknistä ja taloudellista tilannetta kuukausittain.

Lisäksi arvioimme säännöllisesti rahaston omistamien yhtiöiden hyvien hallintotapojen noudattamista keräämällä tietoa sijoituskohteena olevista yhtiöistä. Rahasto omistaa pääsääntöisesti kokonaisuudessaan sijoituskohteena olevat yhtiöt ja se edellyttää hyvien hallintotapojen noudattamista niissä sekä vähemmistöomisteisissa kohteissa. Rahasto omistaa pääsääntöisesti vain sellaisia yhtiöitä, joiden tarkoituksena on kiinteistöjen omistaminen. Edellä mainituilla yhtiöillä ei ole työntekijöitä.

Lisätietoja rahaston yleisestä sijoituspolitiikasta löytyy rahaston avaintietoasiakirjasta.

Sijoitusten osuus

Rahasto sitoutuu tekemään     10 % kestäviä sijoituksia. Lisäksi rahasto on sitoutunut tekemään 10 % taksonomian mukaisia sijoituksia.

Lisätietoa rahaston varojen allokoinnista löydät rahaston kestävyysasiakirjoista, jotka löytyvät yllä ”Ehdot ja asiakirjat” – otsikon alta.

Ympäristöön tai yhteiskuntaan liittyvien ominaisuuksien seuranta

Käytämme erilaisia ympäristöön, yhteiskuntaan ja hyvään hallintotapaan liittyviä indikaattoreita mittaamaan ympäristöön ja yhteiskuntaan liittyvien ominaisuuksien toteutumista. Seuraamme indikaattoreita säännöllisesti koko sijoituksen elinkaaren ajan. Arviomme säännöllisesti käytettyjen datan toimittajien sekä kestävyysindikaattorien ajantasaisuutta.

Menetelmät

Ympäristöön tai yhteiskuntaan liittyvien ominaisuuksien arvioimisessa, mittaamisessa ja seuraamisessa käytetään muun muassa tietoa rahastojen omistamien kohteiden sähkön, veden ja lämmön kulutuksesta, energian päästöistä sekä kierrätysasteesta. Rahasto raportoi edellä mainittujen indikaattorien tuloksista vuosittain vastuullisuusraportissaan.

Tietolähteet ja tietojen käsittely

Keräämme pääsääntöisesti kestävyyteen liittyvät tiedot suoraan omistamistamme kiinteistöistä, mutta voimme hyödyntää tiedonkeräämisessä yhteistyökumppaneitamme. Pyrimme keräämään tietoa mahdollisimman kattavasti kaikista sijoituskohteistamme. Varmistamme säännöllisesti, että käyttämämme tieto on laadukasta ja paikkansa pitävää.

Kerättyjä tietoa käsitellään läpinäkyvästi.

Menetelmiä ja tietoja koskevat rajoitukset

Sijoituskohteena olevista kiinteistöistä ei välttämättä ole aina saatavilla kaikkea kestävyyteen liittyvää tietoa, joten käytössämme oleva tieto voi perustua osittain arvioihin tai se ei välttämättä kata täysimääräisesti kaikkia sijoituskohteita.

Varmistamme kuitenkin, että tuotetta koskevat kestävyyteen liittyvät vähimmäissitoumukset täyttyvät.

Asianmukainen huolellisuus

Seulomme kaikki sijoituskohteemme säännöllisesti varmistaaksemme, että kestävyyteen liittyvät sitoumukset täyttyvät. Sijoituskohteita analysoidaan ennen sijoituspäätöksen tekoa sekä säännöllisesti sijoitusaikana.

Vaikuttamispolitiikat

Pyrimme edistämään ympäristöön ja yhteiskuntaan liittyviä ominaisuuksia myös vaikuttamisen kautta esimerkiksi ohjaamalla vuokralaisten energian kulutusta pienempään, vähentämällä päästöjä ja parantamalla kohteidemme kierrätysastetta. Lisäksi teemme vuokralaisille tyytyväisyyskyselyitä sekä vastuullisuusteemoihin liittyviä kyselyitä, joiden avulla voidaan varmistaa vuokralaisten tyytyväisyys sekä huomioida vastuullisuusteemoihin liittyvät toiveet.

Nimetty vertailuarvo

Rahastolle ei ole nimetty vertailuarvoa ympäristöön tai yhteiskuntaan liittyvien ominaisuuksien saavuttamiseksi.

Summary in English

This Fund promotes environmental or social characteristics, i.e. it is a product falling under Article 8 of the Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR). In practice, environmental, social and governance characteristics are promoted by taking sustainability risks into account in decision making, assessing the sustainability of investments and steering in-use operation. Investments are selected carefully, and as part of the due diligence process, we assess the building’s technical condition and key sustainability aspects such as adaptability, energy efficiency and development potential. Once a property becomes part of the portfolio, we monitor its technical and financial status on a monthly basis.

The Fund is committed to making 10% sustainable investments and 10% taxonomy-compliant investments.

 

*Historiallinen tuotto ei ole tae tulevasta tuotosta. Tuottoluvuissa on huomioitu mahdolliset tuotonmaksut. Alle vuoden toimineiden rahastojen osuussarjojen osalta tuotto esitetään annualisoimattomana.

Tämä on mainos. Rahastoja hallinnoi S-Pankki Rahastoyhtiö Oy. Huomioithan, että sijoitustoimintaan liittyy aina taloudellinen riski. Sijoitusten arvo ja niistä saatava tuotto voi nousta tai laskea, ja sijoittaja ei välttämättä saa takaisin alkuperäistä sijoitustaan. Tutustu ennen sijoituspäätösten tekemistä rahaston rahastoesitteeseen ja sijoittajan avaintietoihin.