Gå direkt till innehållet
Fonden som investerar i finländska affärslokaler

S-Banken Fastighet B

Faktablad (PDF, 51 kB)
Avsnitt med titel Presentation

S-Banken Fastighet är Finlands första specialplaceringsfond som fokuserar på affärslokaler och med god spridning investerar i affärsfastigheter i Finland. Affärslokaler ger i regel högre hyresavkastning än bostadsinvesteringar på fastighetsmarknaden. S-Banken Fastigheter lämpar sig för långsiktiga investerare som strävar efter högre förväntad hyresavkastning än på bostadsmarknaden på längre sikt (5-10 år).

Risker
Andelens värde 29.12.2023
93,5073 €
Avkastning 12 mån.*
-4,94 %
Avkastning sedan start*
4,45 %
Minsta insättning, engångsinsättning 100 000 €

Mer information: S-Banken Fastighet är en specialplaceringsfond som med god spridning investerar i affärsfastigheter i Finland. Fonden förvaltas av S-Banken Fondbolag Ab.

Följande teckningsdagar är 29.12.2023, 28.3.2024, 28.6.2024, 30.9.2024 och 31.12.2024. Följande inlösendagar är 28.3.2024 och 30.9.2024.

Inlösenschemat för specialplaceringsfonderna S-Banken Fastighet och S-Banken Tomt har förändrats. Läs mer på meddelandet.

 

Stadgarna för S-Banken Fastighet Specialplaceringsfond ändrades 2.11.2023

Stadgarna för S-Banken Fastighet Specialplaceringsfond ändradess den 2 november 2023. Läs mer på meddelandet.

2023-12-29

Fodnförvaltarens kommentar 29.12.2023

Under årets sista kvartal inträffade inga förändringar i marknadsmiljön för fastighetsinvesteringar jämfört med början av året. Handelsvolymerna var betydligt lägre än under tidigare år och den totala volymen under 2023 var 2,6 miljarder euro, varav andelen under Q4 var 800 miljoner euro. År 2022 var handelsvolymen 7,29 miljarder euro. Räntemarknaden har börjat jämna ut sig och räntehöjningarna har upphört, vilket vi kan anta har positiva effekter också på fastighetstransaktionsmarknaden under 2024. Fondens Q4-avkastning låg mellan -2,40 och -2,15 procent beroende på andelsserie, och årsavkastningen mellan -5,21 och -4,25 procent beroende på andelsserie. Trots att den allmänna räntenivån stabiliserades, ökade fortfarande avkastningskravet på fastighetsinvesteringsmarknaden, vilket också avspeglades på fonden S-Banken Fastighet i form av negativa värdeförändringar. På objektnivå märktes också en positiv utveckling av värderingarna i slutet av året, tack vare en framgångsrik uthyrningsverksamhet. Under 2023 ingicks nya hyresavtal och förlängning av avtal omfattande sammanlagt cirka 46 000 kvadratmeter. Dessutom sålde fonden en affärsfastighet i Lielahti i Tammerfors, vilket för sin del påverkade rapportperiodens avkastning positivt. Under årets fjärde kvartal var värdeförändringen för fastighetsfondens fastighetsportfölj -1,4 procent, det vill säga -5,0 miljoner euro. Värdeförändringens effekt på fondens avkastning under Q4/2023 var -2,6 procent. Fonden har 202 hyresgäster, varav de 20 största hyresgästerna står för 52,9 procent av hyresintäkterna. Bland fondens hyresgäster är detaljhandel (22,3 %) och industri (11,4 %) de största branschsegmenten. Vid utgången av rapportperioden var löptiden för de hyresavtal som ingår i portföljen 4,5 år och beläggningsgraden 89,7 procent. Beläggningsgraden i fonden har utvecklats i en positiv riktning, särskilt i slutet av året, vilket vittnar om det gedigna uthyrningsarbetet under året, i synnerhet inom segmentet affärslokaler. Beläggningsgraden påverkas fortfarande negativt av ett fastighetsutvecklingsobjekt, som inte hyrs ut aktivt för tillfället. I övrigt utgörs underutnyttjade objekt av mindre lokaler i flera olika fastigheter. Vid rapporttidpunkten i slutet av året uppgick fondens lån från finansinstitut till sammanlagt 145,5 miljoner euro, vilket motsvarar en belåningsgrad på 39,1 procent. Fondens tillgångar har ställts som säkerhet för lånen och ränterisken har säkrats med olika säkringsmetoder. När rapporten offentliggjordes var fondens säkringsgrad 65,5 procent. År 2023 har varit ett utmanande år med tanke på fastighetsinvesteringar, och effekterna att den snabbt förändrade räntemiljön har i hög grad märkts på marknadspriserna och avkastningsnivåerna. Fastighetsinvesteringsverksamheten innebär dock långsiktiga investeringar, där investeringsportföljens starka nettokassaflöde ger en jämn årlig avkastning trots värdeförändringar. När räntemarknaden stabiliseras minskar dessutom de negativa värdeförändringarna, vilket enligt förväntningarna kan observeras som en mer stabil omvärld och en jämnare total avkastning. Målet med fastighetsfondens högklassiga och väldiversifierade fastighetsportfölj är att erbjuda andelsägarna en stabil, inflationsskyddad kassaflödesavkastning i olika konjunkturer. Fondens långsiktiga avkastningsmål efter kostnader är 6 procent per år.

Tiia Vuolle

Fonden sköts av

Tiia Vuolle
fondförvaltare,
S-Banken Fastighet
09 6134 618709 6134 6187

  
Avsnitt med titel Villkor och dokument

Villkor och dokument **

** Säljavgift är:

    • 3,00 % om placeringstiden är mindre än 1 år
    • 2,00 % om placeringstiden är minst 1 år men mindre än 3 år
    • 1,00 % om placeringstiden är minst 3 år men mindre än 5 år
    • 0,50 % om placeringstiden är minst 5 år

Av GAV-värdet. GAV-värdet anger fondens sammanlagda tillgångar (Gross Asset Value). Förvarsavgiften inte ingår i förvaltningsavgiften.

Avkastningsbaserad provision högst 15,00 procent av fondens totala avkastning för kalenderåret från den del som överstiger 7,00 procent (överskjutande avkastning). Som avkastningsbaserad provision debiteras dock högst 15,00 procent av den avkastning som räknats från ingången av föregående kalenderår.

Köpavgiften betalas till fondbolaget och säljavgiften betalas till fullt belopp till fonden. Ovanstående är det som maximalt kan tas ut av dina pengar innan behållningen betalas ut. 

Fondens årliga avgifter omfattar förvaltnings- och förvarsavgifterna samt eventuella förvaltnings- och förvarsavgifter för de fondandelar som utgör investeringsobjekt.

 

S-Banken Fastighet Specialplaceringsfond
LEI-nummer: 743700ETC3YYB7FWOU87
Publiceringsdatum: 21.12.2022

Sammanfattning

Denna fond främjar miljörelaterade eller sociala egenskaper, dvs. den är en produkt enligt artikel 8 i upplysningsförordningen. I praktiken främjas egenskaperna i anknytning till miljö, samhälle och bolagsstyrning genom att beakta hållbarhetsriskerna i investeringsbesluten, bedöma investeringsobjektens hållbarhet och styra verksamheten under drift. Vi väljer investeringsobjekten noggrant. Som ett led i due diligence-processen går vi dessutom igenom byggnadernas tekniska skick och relevanta hållbarhetsfrågor, såsom flexibilitet i fråga om ändringar, energieffektivitet och potential att vidareutveckla objekten. När en fastighet blir en del av portföljen, följer vi månatligen upp det tekniska och ekonomiska läget för fastigheten.

Fonden förbinder sig att göra 10 procent hållbara investeringar och 10 procent investeringar som är förenliga med taxonomin.

Inga mål för hållbar investering

Denna fond främjar miljörelaterade eller sociala egenskaper, men har inte hållbar investering som mål.

Trots att produkten inte har hållbar investering som mål, kan hållbara investeringar ingå i fonden. Till den del hållbara investeringar ingår i fonden, säkerställer vi att investeringarna inte orsakar betydande skada för andra miljörelaterade eller sociala mål. Vi säkerställer detta bland annat genom att kontrollera investeringsobjekt före investeringarna och under innehavstiden samt genom att beakta indikatorer om huvudsakliga negativa konsekvenser. Om ett investeringsobjekt anses orsaka betydande skada anses det inte vara hållbart.

Dessutom säkerställer vi och följer upp att bolagen som är investeringsobjekt följer allmänt accepterade internationella normer. Utgångspunkten är att fonden endast investerar i sådana bolag vars syfte är att äga fastigheter.

Den finansiella produktens miljörelaterade eller sociala egenskaper

Fonden främjar miljörelaterade egenskaper, bland annat genom att främja energieffektivitet och återvinning samt att därmed minska klimatutsläppen. Fonden investerar i praktiska lösningar, till exempel fastighetstekniska system, modernisering som förlänger livslängden för lokaler samt energiformer som minskar koldioxidavtrycket, livscykelkostnaderna, drifts- och underhållskostnaderna samt förbrukningen. Dessutom strävar vi efter att på ett kontrollerat sätt öka antalet certifierade fastigheter i portföljen (till exempel LEED och BREEAM). Syftet med certifieringar är att främja mer miljövänliga lösningar för tekniska system och processer i fastigheter.

Fonden syftar till att främja social välfärd genom att tillhandahålla hyresgästerna säkra och sunda lokaler. Dessutom beaktar fonden hyresgästerna bland annat genom att genomföra enkäter för hyresgäster om nöjdhet och ansvar, så att fonden kan garantera att hyresgästerna är nöjda och ta hänsyn till önskemålen i fråga om ansvar. Vid valet av hyresgäster prioriterar fonden företag och organisationer som bedriver verksamhet på ett ansvarsfullt sätt.

Investeringsstrategi

Fonden är aktiv och främjar miljörelaterade och sociala egenskaper. Fonden följer Principerna för ansvarsfulla investeringar som utarbetats av S-Bankens Förmögenhetsförvaltning samt Klimatstrategin. Dokumenten finns på vår webbplats. 

I praktiken främjas egenskaperna i anknytning till miljö, samhälle och bolagsstyrning genom att beakta hållbarhetsriskerna i investeringsbesluten, bedöma investeringsobjektens hållbarhet och styra verksamheten under drift. Vi väljer investeringsobjekten noggrant. Som ett led i due diligence-processen går vi dessutom igenom byggnadernas tekniska skick och relevanta hållbarhetsfrågor, såsom flexibilitet i fråga om ändringar, energieffektivitet och potential att vidareutveckla objekten. När en fastighet blir en del av portföljen, följer vi månatligen upp det tekniska och ekonomiska läget för fastigheten.

Därtill bedömer vi regelbundet huruvida de bolag som fonden äger iakttar god styrning genom att samla in uppgifter om de bolag som är investeringsobjekt. Fonden äger vanligen de bolag som är investeringsobjekt till fullo och förutsätter iakttagande av god styrning i dessa samt i minoritetsägda bolag. Fonden äger i regel endast sådana bolag vars syfte är att äga fastigheter. Ovan nämnda bolag har inga anställda.

Mer information om fondens allmänna investeringsinriktning finns i fondens faktablad.

Andel av investeringar

Fonden förbinder sig att göra 10 procent hållbara investeringar. Därtill har fonden förbundit sig att göra 10 procent investeringar som är förenliga med taxonomin.

Mer information om allokeringen av fondens tillgångar finns i fondens hållbarhetsdokument som finns under rubriken Villkor och dokument ovan.

Övervakning av miljörelaterade eller sociala egenskaper

Vi använder olika indikatorer i anknytning till miljö, samhälle och bolagsstyrning för att mäta uppnåendet av miljörelaterade och sociala egenskaper. Vi övervakar regelbundet indikatorerna under investeringens hela livscykel. Vi bedömer regelbundet huruvida dataleverantörerna och hållbarhetsindikatorerna är lämpliga.

Metoder

Vid bedömning, mätning och uppföljning av miljörelaterade eller sociala egenskaper använder vi bland annat information om förbrukning av el, vatten och värme i fastigheter som ägs av fonderna samt information om energins utsläpp och återvinningsgraden. I sin hållbarhetsrapport rapporterar fonden årligen om resultaten från ovannämnda indikatorer.

Datakällor och databehandling

I regel samlar vi in hållbarhetsrelaterade data direkt från de fastigheter vi äger, men vi kan anlita samarbetspartner för att samla in data. Vi strävar efter att samla in data i så omfattande grad som möjligt om alla våra investeringsobjekt. Vi säkerställer regelbundet att de data vi använder är av hög kvalitet och att de stämmer.

De insamlade uppgifterna behandlas på ett transparent sätt.

Begränsningar för metoder och data

Alla hållbarhetsrelaterade data finns inte alltid tillgängliga om de fastigheter som är investeringsobjekt. Därför kan våra data delvis grunda sig på uppskattningar eller också gäller de inte nödvändigtvis alla investeringsobjekt i sin helhet.

Vi säkerställer dock att minimikraven för produktens hållbarhet uppfylls.

Due diligence

Vi screenar regelbundet alla våra investeringsobjekt för att säkerställa att hållbarhetsrelaterade överenskommelser uppfylls. Investeringsobjekten analyseras innan investeringsbeslut fattas och regelbundet under investeringstiden.

Strategier för engagemang

Vi strävar efter att främja miljörelaterade och sociala egenskaper även genom påverkan, till exempel genom att styra hyresgästernas energiförbrukning till en lägre nivå, minska utsläppen och förbättra återvinningsgraden i våra fastigheter. Dessutom genomför vi enkäter för hyresgäster om nöjdhet och ansvar, så att vi kan garantera att hyresgästerna är nöjda och ta hänsyn till önskemålen i fråga om ansvar.

Valt referensvärde

Inget referensvärde har angetts för fonden för att uppnå miljörelaterade eller sociala egenskaper.

Summary in English

This Fund promotes environmental or social characteristics, i.e. it is a product falling under Article 8 of the Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR). In practice, environmental, social and governance characteristics are promoted by taking sustainability risks into account in decision making, assessing the sustainability of investments and steering in-use operation. Investments are selected carefully, and as part of the due diligence process, we assess the building’s technical condition and key sustainability aspects such as adaptability, energy efficiency and development potential. Once a property becomes part of the portfolio, we monitor its technical and financial status on a monthly basis.

The Fund is committed to making 10% sustainable investments and 10% taxonomy-compliant investments.

*Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. Eventuell utbetald avkastningen har beaktats i de presenterade avkastningssiffrorna. Avkastningen presenteras icke annualiserad för andelsserier i fonder som varit verksamma i mindre än ett år.

Detta är en reklam. Fonderna förvaltas av S-Banken Fondbolag Ab. Observera att investeringsverksamhet alltid är förknippad med en ekonomisk risk. Investeringarnas värde och avkastning kan stiga eller sjunka och investeraren får inte nödvändigtvis tillbaka sin ursprungliga investering. Innan du fattar några investeringsbeslut bör du läsa fondprospektet och basfakta för investerare.