S-Banken Fastighet Specialplaceringsfond
LEI-nummer: 743700ETC3YYB7FWOU87
Publiceringsdatum: 21.12.2022
Uppdaterad: 5.6.2024
Sammanfattning
Denna fond främjar miljörelaterade eller sociala egenskaper, dvs. den är en produkt enligt artikel 8 i upplysningsförordningen. I praktiken främjas egenskaperna i anknytning till miljö, samhälle och bolagsstyrning genom att beakta hållbarhetsriskerna i investeringsbesluten, bedöma investeringsobjektens hållbarhet och styra verksamheten under drift. Vi väljer investeringsobjekten noggrant. Som ett led i due diligence-processen går vi dessutom igenom byggnadernas tekniska skick och relevanta hållbarhetsfrågor, såsom flexibilitet i fråga om ändringar, energieffektivitet och potential att vidareutveckla objekten. När en fastighet blir en del av portföljen, följer vi månatligen upp det tekniska och ekonomiska läget för fastigheten.
Fonden förbinder sig att göra 10 procent hållbara investeringar och 10 procent investeringar som är förenliga med taxonomin.
Inga mål för hållbar investering
Denna fond främjar miljörelaterade eller sociala egenskaper, men har inte hållbar investering som mål.
Trots att produkten inte har hållbar investering som mål, kan hållbara investeringar ingå i fonden. Till den del hållbara investeringar ingår i fonden, säkerställer vi att investeringarna inte orsakar betydande skada för andra miljörelaterade eller sociala mål. Vi säkerställer detta bland annat genom att kontrollera investeringsobjekt före investeringarna och under innehavstiden samt genom att beakta indikatorer om huvudsakliga negativa konsekvenser. Om ett investeringsobjekt anses orsaka betydande skada anses det inte vara hållbart.
Dessutom säkerställer vi och följer upp att bolagen som är investeringsobjekt följer allmänt accepterade internationella normer. Utgångspunkten är att fonden endast investerar i sådana bolag vars syfte är att äga fastigheter.
Den finansiella produktens miljörelaterade eller sociala egenskaper
Fonden främjar miljörelaterade egenskaper, bland annat genom att främja energieffektivitet och återvinning samt att därmed minska klimatutsläppen. Fonden investerar i praktiska lösningar, till exempel fastighetstekniska system, modernisering som förlänger livslängden för lokaler samt energiformer som minskar koldioxidavtrycket, livscykelkostnaderna, drifts- och underhållskostnaderna samt förbrukningen. Dessutom strävar vi efter att på ett kontrollerat sätt öka antalet certifierade fastigheter i portföljen (till exempel LEED och BREEAM). Syftet med certifieringar är att främja mer miljövänliga lösningar för tekniska system och processer i fastigheter.
Fonden syftar till att främja social välfärd genom att tillhandahålla hyresgästerna säkra och sunda lokaler. Dessutom beaktar fonden hyresgästerna bland annat genom att genomföra enkäter för hyresgäster om nöjdhet och ansvar, så att fonden kan garantera att hyresgästerna är nöjda och ta hänsyn till önskemålen i fråga om ansvar. Vid valet av hyresgäster prioriterar fonden företag och organisationer som bedriver verksamhet på ett ansvarsfullt sätt.
Investeringsstrategi
Fonden är aktiv och främjar miljörelaterade och sociala egenskaper. Fonden följer Principerna för ansvarsfulla investeringar som utarbetats av S-Bankens Förmögenhetsförvaltning samt Klimatstrategin. Dokumenten finns på vår webbplats.
I praktiken främjas egenskaperna i anknytning till miljö, samhälle och bolagsstyrning genom att beakta hållbarhetsriskerna i investeringsbesluten, bedöma investeringsobjektens hållbarhet och styra verksamheten under drift. Vi väljer investeringsobjekten noggrant. Som ett led i due diligence-processen går vi igenom byggnadernas tekniska skick och relevanta hållbarhetsfrågor, såsom flexibilitet i fråga om ändringar, energieffektivitet och potential att vidareutveckla objekten. När en fastighet blir en del av portföljen, följer vi månatligen upp det tekniska och ekonomiska läget för fastigheten.
Därtill bedömer vi regelbundet huruvida de bolag som fonden äger iakttar god styrning genom att samla in uppgifter om de bolag som är investeringsobjekt. Fonden äger vanligen de bolag som är investeringsobjekt till fullo och förutsätter iakttagande av god styrning i dessa samt i minoritetsägda bolag. Fonden äger i regel endast sådana bolag vars syfte är att äga fastigheter. Ovan nämnda bolag har inga anställda.
Mer information om fondens allmänna investeringsinriktning finns i fondens faktablad.
Andel av investeringar
Fonden förbinder sig att göra 10 procent hållbara investeringar. Därtill har fonden förbundit sig att göra 10 procent investeringar som är förenliga med taxonomin.
Mer information om allokeringen av fondens tillgångar finns i fondens hållbarhetsdokument som finns under rubriken Villkor och dokument ovan.
Övervakning av miljörelaterade eller sociala egenskaper
Vi använder olika indikatorer i anknytning till miljö, samhälle och bolagsstyrning för att mäta uppnåendet av miljörelaterade och sociala egenskaper. Vi övervakar regelbundet indikatorerna under investeringens hela livscykel. Vi bedömer regelbundet huruvida dataleverantörerna och hållbarhetsindikatorerna är lämpliga.
Metoder
Vid bedömning, mätning och uppföljning av miljörelaterade eller sociala egenskaper använder vi bland annat information om förbrukning av el, vatten och värme i fastigheter som ägs av fonderna samt information om energins utsläpp och återvinningsgraden. I sin hållbarhetsrapport rapporterar fonden årligen om resultaten från ovannämnda indikatorer.
Datakällor och databehandling
I regel samlar vi in hållbarhetsrelaterade data direkt från de fastigheter vi äger, men vi kan också anlita samarbetspartner för att samla in data. Våra huvudsakliga samarbetspartner är Granlund Oy och Are Oy. Dessutom använder vi energihanteringssystemet EnerKey.
Vi säkerställer regelbundet att de data vi använder är av hög kvalitet och att de stämmer. Detta kan vi säkerställa bland annat genom att välja pålitliga aktörer som samarbetspartner. Dessutom kontrollerar vi data som vi erhållit från tredje parter och vidtar åtgärder om vi upptäcker avvikelser eller brister i dem. Vi använder inte uppskattningar.
De utnyttjade datakällorna utvärderas regelbundet. Om vi observerar brister i de datakällor som utnyttjas, vidtar vi vid behov åtgärder för att korrigera bristerna eller byta datakälla.
Begränsningar för metoder och data
Alla hållbarhetsrelaterade data finns inte alltid tillgängliga om de fastigheter som är investeringsobjekt. Därför gäller våra data inte nödvändigtvis alla investeringsobjekt i sin helhet. Vi strävar dock efter att samla in data i så omfattande grad som möjligt om alla våra investeringsobjekt.
Vi säkerställer regelbundet att minimikraven för produktens hållbarhet uppfylls. Om gränsen för minimikraven underskrids, vidtar vi omedelbart åtgärder för att korrigera detta.
Due diligence
Vi screenar regelbundet alla våra investeringsobjekt för att säkerställa att hållbarhetsrelaterade överenskommelser uppfylls. Investeringsobjekten analyseras innan investeringsbeslut fattas och regelbundet under investeringstiden.
Strategier för engagemang
Vi strävar efter att främja miljörelaterade och sociala egenskaper även genom påverkan, till exempel genom att styra hyresgästernas energiförbrukning till en lägre nivå, minska utsläppen och förbättra återvinningsgraden i våra fastigheter. Dessutom genomför vi enkäter för hyresgäster om nöjdhet och ansvar, så att vi kan garantera att hyresgästerna är nöjda och ta hänsyn till önskemålen i fråga om ansvar.
Valt referensvärde
Inget referensvärde har angetts för fonden för att uppnå miljörelaterade eller sociala egenskaper.
Summary in English
This Fund promotes environmental or social characteristics, i.e. the Fund is categorised under Article 8 of the Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR). In practice, environmental, social and governance characteristics are promoted by taking sustainability risks into account in decision making, assessing the sustainability of investments and steering in-use operation. Investments are selected carefully, and as part of the due diligence process, we assess the building’s technical condition and key sustainability aspects such as adaptability, energy efficiency and development potential. Once a property becomes part of the portfolio, we monitor its technical and financial status on a monthly basis.
The Fund is committed to making 10% sustainable investments and 10% taxonomy-aligned investments.
Fodnförvaltarens kommentar 28.6.2024
På fastighetsinvesteringsmarknaden i Finland var årets första hälft fortsatt lugn jämfört med medelvärdena för tidigare år och landade på totalt cirka 1,3 miljarder euro. Under andra kvartalet 2024 var den totala volymen enligt KTI cirka 20 procent lägre jämfört med motsvarande period för ett år sedan, men å andra sidan dock cirka 80 procent större än under det första kvartalet innevarande år. På marknaden börjar man redan skönja förväntningar på en förbättring, och till dessa bidrog ECB:s räntesänkning i juni som tros ge en riktvisning om framtiden. De internationella investerarnas andel av transaktionerna under årets första hälft var cirka 50 procent. Fondens Q2-avkastning låg mellan -0,4 och -0,1 procent beroende på andelsserie. När det gäller avkastningskraven kan en utjämning nu skönjas, med skillnader per segment. Till exempel KTI förutser en nedgång i avkastningskraven våren 2025, vilket skulle ha en positiv inverkan på fastigheternas värderingsnivåer. Särskilt segmenten produktion, logistik och affärslokaler väcker intresse bland investerare för närvarande. Dessutom skapar de positiva förändringarna i räntemiljön stabilitet på hela fastighetsinvesteringsmarknaden och i fondens avkastningsgenerering. Under årets andra kvartal var värdeförändringen för fastighetsfondens fastighetsportfölj -0,6 procent, det vill säga -2,2 miljoner euro. Värdeförändringens effekt på fondens avkastning under Q2/2024 var -1,1 procentenheter. Fonden har 202 hyresgäster, varav de 20 största hyresgästerna står för 52,5 procent av hyresintäkterna. Bland fondens hyresgäster är detaljhandel (30,0 %) och industri (11,2 %) de största branschsegmenten. Vid utgången av rapportperioden var löptiden för de hyresavtal som ingår i portföljen 4,5 år och beläggningsgraden 93,1 procent. Under översiktsperioden ingick fonden ett betydande nytt hyresavtal för Hotel Katajanokka, vilket stärkte portföljens långsiktiga kassaflöde. Före sommarsemestrarna har det också varit positiv brådska inom uthyrningen särskilt med nya potentiella kontorshyresgäster. Fondens underutnyttjade objekt utgörs främst av mindre lokaler i flera olika fastigheter. Fondens kontorsobjekt i Lassas i Helsingfors uthyrs inte aktivt på grund av dess utvecklingskaraktär, och därför har det inte inkluderats i beräkningen av maturiteten och nyttjandegraden under översiktsperioden. Vid rapporttidpunkten uppgick fondens lån från finansinstitut till sammanlagt 145,5 miljoner euro, vilket motsvarar en belåningsgrad på 40,3 procent. Fondens tillgångar har ställts som säkerhet för lånen och ränterisken har säkrats med avtal om räntetak. När rapporten offentliggjordes var fondens säkringsgrad 54,1 procent. Fastighetsinvesteringsverksamheten innebär långsiktiga investeringar, där investeringsportföljens starka nettokassaflöde ger en jämn årlig avkastning trots värdeförändringar. Målet med fastighetsfondens högklassiga och väldiversifierade fastighetsportfölj är att erbjuda andelsägarna en stabil, inflationsskyddad kassaflödesavkastning i olika konjunkturer. Fondens långsiktiga avkastningsmål efter kostnader är 6 procent per år och den rekommenderade investeringstiden 5 år.
Tiia Vuolle