S-Pankki Toimitila Erikoissijoitusrahasto
Oikeushenkilötunnus: 743700ETC3YYB7FWOU87
Julkaisupäivä: 21.12.2022
Tiivistelmä
Tämä rahasto edistää ympäristöön tai yhteiskuntaan liittyviä ominaisuuksia, eli se on tiedonantoasetuksen 8 artiklan mukainen tuote. Käytännössä ympäristöön, yhteiskuntaan ja hallintoon liittyviä ominaisuuksia edistetään huomioimalla kestävyysriskit sijoituspäätöksissä, arvioimalla sijoituskohteiden vastuullisuutta sekä ohjaamalla käytönaikaista toimintaa. Sijoituskohteet valitaan huolellisesti ja osana due diligence -prosessia käydään läpi rakennuksen teknisen kunnon sekä keskeiset vastuullisuuteen liittyvät asiat, kuten muuntojoustavuuden, energiatehokkuuden sekä kohteen kehityspotentiaali. Kun kiinteistö siirtyy osaksi portfoliota, seurataan sen teknistä ja taloudellista tilannetta kuukausittain.
Rahasto sitoutuu tekemään 10 % kestäviä sijoituksia ja 10 % taksonomian mukaisia sijoituksia.
Ei kestävää sijoitustavoitetta
Tämä rahasto edistää ympäristöön tai yhteiskuntaan liittyviä ominaisuuksia, mutta sen tavoitteena ei ole kestävien sijoitusten tekeminen.
Vaikka tuotteen tavoitteena ei ole kestävien sijoitusten tekeminen, voi rahastoon sisältyä kestäviä sijoituksia. Siltä osin kun rahastoon sisältyy kestäviä sijoituksia, varmistetaan, etteivät sijoitukset aiheuta merkittävää haittaa muille ympäristöllisille tai yhteiskunnallisille tavoitteille. Tämä varmistetaan muun muassa tekemällä sijoituskohteisiin tarkistuksia ennen sijoittamista ja omistusaikana sekä huomioimalla pääsiallisia haitallisia vaikutuksia koskevat indikaattorit. Mikäli sijoituskohteen katsotaan aiheuttavan merkittävää haittaa ei sitä pidetä kestävänä.
Lisäksi varmistamme ja seuraamme, että sijoituskohteena olevat yhtiöt noudattavat yleisesti hyväksyttyjä kansainvälisiä normeja. Rahasto sijoittaa lähtökohtaisesti vain sellaisiin yhtiöihin, joiden tarkoituksena on omistaa kiinteistöjä.
Ympäristöön tai yhteiskuntaan liittyvät rahoitustuotteen ominaisuudet
Rahasto edistää ympäristöön liittyviä ominaisuuksia muun muassa edistämällä energiatehokkuutta ja kierrätystä sekä sitä kautta ilmastopäästöjen vähentämistä. Rahasto investoi käytännön ratkaisuihin, kuten kiinteistöteknisiinjärjestelmiin, tilojen käyttöikää pidentävään modernisointiin ja energiamuotoihin, jotka pienentävät hiilijalanjälkeä, elinkaarikustannuksia, käyttö- ja ylläpitokuluja sekä kulutusta. Lisäksi pyrimme hallitusti kasvattamaan salkun kiinteistöjen sertifioitujen kohteiden lukumäärää (esimerkiksi LEED ja BREEAM). Sertifioineilla pyritään edistämään kiinteistöjen teknisten järjestelmien ja prosessien ympäristöystävällisempiä ratkaisuja.
Rahasto pyrkii edistämään yhteiskunnallista hyvinvointia tarjoamalla turvallisia ja terveellisiä tiloja vuokralaisilleen. Lisäksi rahasto huomioi vuokralaiset muun muassa laatimalla vuokralaisille tyytyväisyyteen sekä vastuullisuusteemoihin liittyviä kyselyitä, joiden avulla voidaan varmistaa vuokralaisten tyytyväisyys sekä huomioida vastuullisuusteemoihin liittyvät toiveet. Vuokralaisvalinnoissa rahasto suosii vastuullisesti operoivia yrityksiä ja organisaatioita.
Sijoitusstrategia
Rahasto on aktiivinen ja se edistää ympäristöön- ja yhteiskuntaan liittyviä ominaisuuksia. Rahasto noudattaa S-Pankki Varallisuudenhoidon Vastuullisen sijoittamisen periaatteita sekä Ilmastostrategiaa. Dokumentit löytyvät verkkosivuiltamme.
Käytännössä ympäristöön, yhteiskuntaan ja hallintoon liittyviä ominaisuuksia edistetään huomioimalla kestävyysriskit sijoituspäätöksissä, arvioimalla sijoituskohteiden vastuullisuutta sekä ohjaamalla käytönaikaista toimintaa. Sijoituskohteet valitaan huolellisesti ja osana due diligence -prosessia käydään läpi rakennuksen teknisen kunnon sekä keskeiset vastuullisuuteen liittyvät asiat, kuten muuntojoustavuuden, energiatehokkuuden sekä kohteen kehityspotentiaali. Kun kiinteistö siirtyy osaksi portfoliota, seurataan sen teknistä ja taloudellista tilannetta kuukausittain.
Lisäksi arvioimme säännöllisesti rahaston omistamien yhtiöiden hyvien hallintotapojen noudattamista keräämällä tietoa sijoituskohteena olevista yhtiöistä. Rahasto omistaa pääsääntöisesti kokonaisuudessaan sijoituskohteena olevat yhtiöt ja se edellyttää hyvien hallintotapojen noudattamista niissä sekä vähemmistöomisteisissa kohteissa. Rahasto omistaa pääsääntöisesti vain sellaisia yhtiöitä, joiden tarkoituksena on kiinteistöjen omistaminen. Edellä mainituilla yhtiöillä ei ole työntekijöitä.
Lisätietoja rahaston yleisestä sijoituspolitiikasta löytyy rahaston avaintietoasiakirjasta.
Sijoitusten osuus
Rahasto sitoutuu tekemään 10 % kestäviä sijoituksia. Lisäksi rahasto on sitoutunut tekemään 10 % taksonomian mukaisia sijoituksia.
Lisätietoa rahaston varojen allokoinnista löydät rahaston kestävyysasiakirjoista, jotka löytyvät yllä ”Ehdot ja asiakirjat” – otsikon alta.
Ympäristöön tai yhteiskuntaan liittyvien ominaisuuksien seuranta
Käytämme erilaisia ympäristöön, yhteiskuntaan ja hyvään hallintotapaan liittyviä indikaattoreita mittaamaan ympäristöön ja yhteiskuntaan liittyvien ominaisuuksien toteutumista. Seuraamme indikaattoreita säännöllisesti koko sijoituksen elinkaaren ajan. Arviomme säännöllisesti käytettyjen datan toimittajien sekä kestävyysindikaattorien ajantasaisuutta.
Menetelmät
Ympäristöön tai yhteiskuntaan liittyvien ominaisuuksien arvioimisessa, mittaamisessa ja seuraamisessa käytetään muun muassa tietoa rahastojen omistamien kohteiden sähkön, veden ja lämmön kulutuksesta, energian päästöistä sekä kierrätysasteesta. Rahasto raportoi edellä mainittujen indikaattorien tuloksista vuosittain vastuullisuusraportissaan.
Tietolähteet ja tietojen käsittely
Keräämme pääsääntöisesti kestävyyteen liittyvät tiedot suoraan omistamistamme kiinteistöistä, mutta voimme hyödyntää tiedonkeräämisessä yhteistyökumppaneitamme. Pyrimme keräämään tietoa mahdollisimman kattavasti kaikista sijoituskohteistamme. Varmistamme säännöllisesti, että käyttämämme tieto on laadukasta ja paikkansa pitävää.
Kerättyjä tietoa käsitellään läpinäkyvästi.
Menetelmiä ja tietoja koskevat rajoitukset
Sijoituskohteena olevista kiinteistöistä ei välttämättä ole aina saatavilla kaikkea kestävyyteen liittyvää tietoa, joten käytössämme oleva tieto voi perustua osittain arvioihin tai se ei välttämättä kata täysimääräisesti kaikkia sijoituskohteita.
Varmistamme kuitenkin, että tuotetta koskevat kestävyyteen liittyvät vähimmäissitoumukset täyttyvät.
Asianmukainen huolellisuus
Seulomme kaikki sijoituskohteemme säännöllisesti varmistaaksemme, että kestävyyteen liittyvät sitoumukset täyttyvät. Sijoituskohteita analysoidaan ennen sijoituspäätöksen tekoa sekä säännöllisesti sijoitusaikana.
Vaikuttamispolitiikat
Pyrimme edistämään ympäristöön ja yhteiskuntaan liittyviä ominaisuuksia myös vaikuttamisen kautta esimerkiksi ohjaamalla vuokralaisten energian kulutusta pienempään, vähentämällä päästöjä ja parantamalla kohteidemme kierrätysastetta. Lisäksi teemme vuokralaisille tyytyväisyyskyselyitä sekä vastuullisuusteemoihin liittyviä kyselyitä, joiden avulla voidaan varmistaa vuokralaisten tyytyväisyys sekä huomioida vastuullisuusteemoihin liittyvät toiveet.
Nimetty vertailuarvo
Rahastolle ei ole nimetty vertailuarvoa ympäristöön tai yhteiskuntaan liittyvien ominaisuuksien saavuttamiseksi.
Summary in English
This Fund promotes environmental or social characteristics, i.e. it is a product falling under Article 8 of the Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR). In practice, environmental, social and governance characteristics are promoted by taking sustainability risks into account in decision making, assessing the sustainability of investments and steering in-use operation. Investments are selected carefully, and as part of the due diligence process, we assess the building’s technical condition and key sustainability aspects such as adaptability, energy efficiency and development potential. Once a property becomes part of the portfolio, we monitor its technical and financial status on a monthly basis.
The Fund is committed to making 10% sustainable investments and 10% taxonomy-compliant investments.
Rahastonhoitajan neljännesvuosikommentti 31.3.2023
Suomen kiinteistötransaktiomarkkina on käynnistynyt vuoteen 2023 odottavissa tunnelmissa, ja ensimmäisen kvartaalin kauppavolyymi jäi selkeästi edellisvuoden vastaavasta. Tilanne vastaa Euroopan kiinteistömarkkinoilla vallitsevaa tilannetta, mutta kauppavolyymin ennakoidaan kuitenkin lähtevän palautumaan jälkimmäisellä vuosipuoliskolla. Suomen kiinteistömarkkina on edelleen kansainvälisesti houkutteleva. Verrattuna muun Euroopan kiinteistösijoitusmarkkinoihin, sijoittajat voivat nähdä suomalaisessa markkinassa potentiaalia useita muita maita vakaammalla pohjalla olevan hintatason ansiosta. Rahaston Q1-tuotto oli osuussarjoittain -1,77 ja -1,53 prosentin välillä. Korkomarkkinan muuttuminen vaikutti edelleen voimakkaasti koko kiinteistösijoitusmarkkinassa kiinteistöjen arvostustasoihin ja tämä näkyi myös rahaston kiinteistösalkun negatiivisina arvonmuutoksina tuottovaatimustasojen noustua. Tuottovaatimusten nousu ja siitä seuranneet arvostustasojen laskut painoivat rahaston kvartaalituoton negatiiviseksi. Vastaava ilmiö arvostustasojen muutoksissa nähtiin myös vuonna 2020 koronakriisin aikaan. Samanaikaisesti kiinteistöjen arvostuksiin on kohdistunut myös positiivista vaikutusta muun muassa indeksoiduista vuokratuotoista sekä kohdekehitys- ja vuokraustyöstä. Toimitilarahaston salkun Q1/2023 arvonmuutos oli 5,7 miljoonaa euroa negatiivinen vastaten noin -1,5 prosenttia vertailukelpoisen salkun Q4/2022 arvostustasosta. Kiinteistösalkun arvonmuutosten vaikutus rahaston Q1/2023 tuottoon oli -2,9 prosenttia. Rahaston kokonaistuotto muodostuu edellä mainittujen arvonmuutosten lisäksi nettokassavirrasta. Rahaston kiinteistösalkun nettotuotto ja kassavirta ovatkin pysyneet alkuvuonna edelleen vahvalla tasollaan. Kiinteistösijoittaminen on pitkäjänteistä sijoittamista, ja pitkällä aikavälillä kiinteistöt muodostavatkin vakaata ja hyvää tuottoa. Kiinteistöt ovat toimineet erittäin hyvänä omaisuusluokkana tasaamalla muiden omaisuusluokkien negatiivisia tuottoja esimerkiksi vuonna 2022. Kiinteistöjen arvostustasojen muuttuminen ei pitkällä aikavälillä heikennä kiinteistöjen tuotonmuodostuskykyä, etenkään S-Pankki Toimitilan kaltaisessa salkussa, jossa valtaosa tuotosta perustuu nimenomaisesti pitkäaikaiseen, vakaaseen kassavirtaan. Rahasto jakoi maaliskuussa osuudenomistajilleen vuotuisen tuotto-osuuden, yhteensä 14,6 miljoonaa euroa, eli noin 5,3 prosenttia rahaston tuotonjakohetken sijoitetulle pääomalle. Jaettu tuotto-osuus oli 100 prosenttia tilikauden 2022 realisoituneesta tuloksesta. Rahastolla on 195 vuokralaista ja 20 suurimman vuokralaisen osuus vuokratuotoista on 52,3 prosenttia. Rahaston vuokralaisten osalta isoimmat toimialasegmentit ovat vähittäiskauppa (28 prosenttia) sekä teollisuus (11 prosenttia). Vuokramarkkina toimii aktiivisena ja katsauskaudella onkin solmittu sekä täysin uusia vuokrasopimuksia että merkittäviä jatkosopimuksia nykyvuokralaisten kanssa. Uudet vuokrasopimukset tulevat alkaessaan näkymään parantuneina vuokrasopimuskannan tunnuslukuina loppuvuoden aikana. Salkun vuokrasopimusmaturiteetti oli katsauskauden lopussa 5,1 vuotta ja käyttöaste 89,8 prosenttia. Käyttöasteessa näkyy yhden väliaikaisesti lähes tyhjillään olevan kiinteistökehityskohteen vaikutus, jonka osalta on meneillään aktiivinen kehitystyö käyttötarkoitusmuutoksen toteuttamiseksi. Ilman tämän yksittäisen kohteen vaikutusta käyttöaste olisi lähellä 95 prosenttia, jota voidaan pitää toimitilasalkulle erittäin hyvänä käyttöasteena. Rahastolla oli vuoden ensimmäisen kvartaalin lopussa pitkäaikaista vierasta pääomaa yhteensä 154,7 miljoonaa euroa, mikä vastaa 37,2 prosentin lainoitusastetta. Rahaston omaisuutta on asetettu lainojen vakuudeksi ja korkoriskiä on suojattu tavanomaisilla, vakioimattomilla koronvaihtosopimuksilla. Rahaston koronvaihtosopimusten nimellisarvot olivat katsauskauden lopussa yhteensä 73,6 miljoonaa euroa, eli rahaston suojausaste oli 47,6 prosenttia. Rahaston sääntöjen mukaisesti kaikki sen solmimat koronvaihtosopimukset on tehty ainoastaan suojaustarkoituksessa. Vuonna 2023 rahasto tulee tutkimaan aktiivisesti markkinaa mahdollisten potentiaalisten uusien kohteiden löytämiseksi. Muuttunut tilanne markkinassa voi luoda hyviä sijoitusmahdollisuuksia, joita haluamme olla hyödyntämässä. Lisäksi tulemme keskittymään nykyisen salkun kehityspotentiaalin aktiiviseen hyödyntämiseen sekä vahvaan vuokraustyöhön. Rahaston laadukkaan ja hyvin hajautetun kiinteistösalkun tavoitteena on tarjota osuudenomistajille vakaata, inflaatiosuojattua kassavirtatuottoa talouden erilaisissa suhdanteissa ja rahaston vuotuinen tuottotavoite kulujen jälkeen on 6 prosenttia.
Tiia Vuolle