S-Pankki Toimitila A

S-Pankki Toimitila Erikoissijoitusrahasto
Oikeushenkilötunnus: 743700ETC3YYB7FWOU87
Julkaisupäivä: 21.12.2022
Päivitetty: 31.3.2025

Tiivistelmä

Tämä rahasto edistää ympäristöön tai yhteiskuntaan liittyviä ominaisuuksia, eli se on tiedonantoasetuksen 8 artiklan mukainen tuote. Käytännössä ympäristöön, yhteiskuntaan ja hallintoon liittyviä ominaisuuksia edistetään huomioimalla kestävyysriskit sijoituspäätöksissä, arvioimalla sijoituskohteiden vastuullisuutta sekä ohjaamalla käytönaikaista toimintaa. Sijoituskohteet valitaan huolellisesti ja osana due diligence -prosessia käydään läpi rakennuksen teknisen kunnon sekä keskeiset vastuullisuuteen liittyvät asiat, kuten muuntojoustavuuden, energiatehokkuuden sekä kohteen kehityspotentiaali. Kun kiinteistö siirtyy osaksi portfoliota, seurataan sen teknistä ja taloudellista tilannetta kuukausittain.

Rahasto sitoutuu tekemään 10 % kestäviä sijoituksia ja 10 % taksonomian mukaisia sijoituksia.

Ei kestävää sijoitustavoitetta

Tämä rahasto edistää ympäristöön tai yhteiskuntaan liittyviä ominaisuuksia, mutta sen tavoitteena ei ole kestävien sijoitusten tekeminen.

Vaikka tuotteen tavoitteena ei ole kestävien sijoitusten tekeminen, voi rahastoon sisältyä kestäviä sijoituksia. Siltä osin, kun rahastoon sisältyy kestäviä sijoituksia, varmistetaan, etteivät sijoitukset aiheuta merkittävää haittaa muille ympäristöllisille tai yhteiskunnallisille tavoitteille. Tämä varmistetaan muun muassa tekemällä sijoituskohteisiin tarkistuksia ennen sijoittamista ja omistusaikana sekä huomioimalla pääsiallisia haitallisia vaikutuksia koskevat indikaattorit. Mikäli sijoituskohteen katsotaan aiheuttavan merkittävää haittaa ei sitä pidetä kestävänä.

Lisäksi varmistamme ja seuraamme, että sijoituskohteena olevat yhtiöt noudattavat yleisesti hyväksyttyjä kansainvälisiä normeja. Rahasto sijoittaa lähtökohtaisesti vain sellaisiin yhtiöihin, joiden tarkoituksena on omistaa kiinteistöjä.

Ympäristöön tai yhteiskuntaan liittyvät rahoitustuotteen ominaisuudet

Rahasto edistää ympäristöön liittyviä ominaisuuksia muun muassa edistämällä energiatehokkuutta ja kierrätystä sekä sitä kautta ilmastopäästöjen vähentämistä. Rahasto investoi käytännön ratkaisuihin, kuten kiinteistöteknisiinjärjestelmiin, tilojen käyttöikää pidentävään modernisointiin ja energiamuotoihin, jotka pienentävät hiilijalanjälkeä, elinkaarikustannuksia, käyttö- ja ylläpitokuluja sekä kulutusta. Lisäksi pyrimme hallitusti kasvattamaan salkun kiinteistöjen sertifioitujen kohteiden lukumäärää (esimerkiksi LEED ja BREEAM). Sertifioineilla pyritään edistämään kiinteistöjen teknisten järjestelmien ja prosessien ympäristöystävällisempiä ratkaisuja.

Rahasto pyrkii edistämään yhteiskunnallista hyvinvointia tarjoamalla turvallisia ja terveellisiä tiloja vuokralaisilleen. Lisäksi rahasto huomioi vuokralaiset muun muassa laatimalla vuokralaisille tyytyväisyyteen sekä vastuullisuusteemoihin liittyviä kyselyitä, joiden avulla voidaan varmistaa vuokralaisten tyytyväisyys sekä huomioida vastuullisuusteemoihin liittyvät toiveet. Vuokralaisvalinnoissa rahasto suosii vastuullisesti operoivia yrityksiä ja organisaatioita.

Sijoitusstrategia

Rahasto on aktiivinen ja se edistää ympäristöön- ja yhteiskuntaan liittyviä ominaisuuksia. Rahasto noudattaa S-Pankki Varallisuudenhoidon Vastuullisen sijoittamisen periaatteita sekä Ilmastostrategiaa. Dokumentit löytyvät verkkosivuiltamme. 

Käytännössä ympäristöön, yhteiskuntaan ja hallintoon liittyviä ominaisuuksia edistetään huomioimalla kestävyysriskit sijoituspäätöksissä, arvioimalla sijoituskohteiden vastuullisuutta sekä ohjaamalla käytönaikaista toimintaa. Sijoituskohteet valitaan huolellisesti ja osana due diligence -prosessia käydään läpi rakennuksen tekninen kunto sekä keskeiset vastuullisuuteen liittyvät asiat, kuten muuntojoustavuus, energiatehokkuus sekä kohteen kehityspotentiaali. Kun kiinteistö siirtyy osaksi portfoliota, seurataan sen teknistä ja taloudellista tilannetta kuukausittain.

Lisäksi arvioimme säännöllisesti rahaston omistamien yhtiöiden hyvien hallintotapojen noudattamista keräämällä tietoa sijoituskohteena olevista yhtiöistä. Rahasto omistaa pääsääntöisesti kokonaisuudessaan sijoituskohteena olevat yhtiöt ja se edellyttää hyvien hallintotapojen noudattamista niissä sekä vähemmistöomisteisissa kohteissa. Rahasto omistaa pääsääntöisesti vain sellaisia yhtiöitä, joiden tarkoituksena on kiinteistöjen omistaminen. Edellä mainituilla yhtiöillä ei ole työntekijöitä.

Lisätietoja rahaston yleisestä sijoituspolitiikasta löytyy rahaston avaintietoasiakirjasta.

Sijoitusten osuus

Rahasto sitoutuu tekemään 10 % kestäviä sijoituksia. Lisäksi rahasto on sitoutunut tekemään 10 % taksonomian mukaisia sijoituksia.

Lisätietoa rahaston varojen allokoinnista löydät rahaston kestävyysasiakirjoista, jotka löytyvät yllä ”Ehdot ja asiakirjat” – otsikon alta.

Ympäristöön tai yhteiskuntaan liittyvien ominaisuuksien seuranta

Käytämme erilaisia ympäristöön, yhteiskuntaan ja hyvään hallintotapaan liittyviä indikaattoreita mittaamaan ympäristöön ja yhteiskuntaan liittyvien ominaisuuksien toteutumista. Seuraamme indikaattoreita säännöllisesti koko sijoituksen elinkaaren ajan. Arviomme säännöllisesti käytettyjen datan toimittajien sekä kestävyysindikaattorien ajantasaisuutta.

Menetelmät

Ympäristöön tai yhteiskuntaan liittyvien ominaisuuksien arvioimisessa, mittaamisessa ja seuraamisessa käytetään muun muassa tietoa rahastojen omistamien kohteiden sähkön, veden ja lämmön kulutuksesta, energian päästöistä sekä kierrätysasteesta. Rahasto raportoi edellä mainittujen indikaattorien tuloksista vuosittain vastuullisuusraportissaan.

Tietolähteet ja tietojen käsittely

Keräämme pääsääntöisesti kestävyyteen liittyvät tiedot suoraan omistamistamme kiinteistöistä, mutta voimme hyödyntää tiedon keräämisessä myös yhteistyökumppaneitamme. Pääasiallisia yhteistyökumppaneita ovat Granlund Oy, Are Oy ja Lassila & Tikanoja Oyj. Lisäksi käytössämme on energianhallintajärjestelmä EnerKey.

Varmistamme säännöllisesti, että käyttämämme tieto on laadukasta ja paikkansa pitävää. Tämä varmistetaan muun muassa valitsemalla yhteistyökumppaneiksemme luotettavia toimijoita. Lisäksi teemme tarkistuksia kolmansilta osapuolilta saatuihin tietoihin ja ryhdymme toimenpiteisiin, mikäli havaitsemme poikkeamia tai puutteita tiedoissa. Seuraamamme kestävyysindikaattorit perustuvat mitattuun dataan ja alalla yleisesti hyväksyttyihin laskentamenetelmiin. Vähimmäissitoumuksiin liittyvissä laskennoissa toimimme neljän silmän katselmoinnin periaatteen mukaan. Emme käytä arvioita.

Tietolähteitä hyödynnetään sekä käyttämällä yhteistyökumppaniemme verkkopohjaisia järjestelmiä suoraan operatiivisessa toiminnassa, että hyödyntämällä tietoja raportoinneissa ja monitoroinneissa tarvittavissa analyyseissa ja arvioinneissa. Hyödynnettäviä tietolähteitä arvioidaan säännöllisesti. Mikäli hyödynnettävässä tietolähteessä havaittaisiin puutteita, ryhdytään tarvittaessa toimenpiteisiin puutteiden korjaamiseksi tai tietolähteen vaihtamiseksi.

Menetelmiä ja tietoja koskevat rajoitukset

Sijoituskohteena olevista kiinteistöistä ei välttämättä ole aina saatavilla kaikkea kestävyyteen liittyvää tietoa, joten käytössämme oleva tieto  ei välttämättä kata täysimääräisesti kaikkia sijoituskohteita. Pyrimme kuitenkin keräämään tietoa mahdollisimman kattavasti kaikista sijoituskohteistamme.

Varmistamme säännöllisesti, että tuotetta koskevat kestävyyteen liittyvät vähimmäissitoumukset täyttyvät. Mikäli vähimmäissitoumukseen liittyvä raja alittuisi, ryhdyttäisiin viipymättä toimenpiteisiin asian korjaamiseksi.

Asianmukainen huolellisuus

Seulomme kaikki sijoituskohteemme säännöllisesti varmistaaksemme, että kestävyyteen liittyvät sitoumukset täyttyvät. Sijoituskohteita analysoidaan ennen sijoituspäätöksen tekoa sekä säännöllisesti sijoitusaikana.

Vaikuttamispolitiikat

Pyrimme edistämään ympäristöön ja yhteiskuntaan liittyviä ominaisuuksia myös vaikuttamisen kautta esimerkiksi ohjaamalla vuokralaisten energian kulutusta pienempään, vähentämällä päästöjä ja parantamalla kohteidemme kierrätysastetta. Lisäksi teemme vuokralaisille tyytyväisyyskyselyitä sekä vastuullisuusteemoihin liittyviä kyselyitä, joiden avulla voidaan varmistaa vuokralaisten tyytyväisyys sekä huomioida vastuullisuusteemoihin liittyvät toiveet.

Nimetty vertailuarvo

Rahastolle ei ole nimetty vertailuarvoa ympäristöön tai yhteiskuntaan liittyvien ominaisuuksien saavuttamiseksi.

Summary in English

This Fund promotes environmental or social characteristics, i.e. the Fund is categorised under Article 8 of the Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR). In practice, environmental, social and governance characteristics are promoted by taking sustainability risks into account in decision making, assessing the sustainability of investments and steering in-use operation. Investments are selected carefully, and as part of the due diligence process, we assess the building’s technical condition and key sustainability aspects such as adaptability, energy efficiency and development potential. Once a property becomes part of the portfolio, we monitor its technical and financial status on a monthly basis.

The Fund is committed to making 10% sustainable investments and 10% taxonomy-aligned investments.