S-Pankki Asunto Erikoissijoitusrahasto
Oikeushenkilötunnus: 7437002B6284QFGMEC22
Julkaisupäivä: 21.12.2022
Tiivistelmä
Tämä rahasto edistää ympäristöön tai yhteiskuntaan liittyviä ominaisuuksia, eli se on tiedonantoasetuksen 8 artiklan mukainen tuote. Käytännössä ympäristöön, yhteiskuntaan ja hallintoon liittyviä ominaisuuksia edistetään huomioimalla kestävyysriskit sijoituspäätöksissä, arvioimalla sijoituskohteiden vastuullisuutta sekä ohjaamalla käytönaikaista toimintaa.
Rahasto sitoutuu tekemään 40 % kestäviä sijoituksia ja 40 % taksonomian mukaisia sijoituksia.
Ei kestävää sijoitustavoitetta
Tämä rahasto edistää ympäristöön tai yhteiskuntaan liittyviä ominaisuuksia, mutta sen tavoitteena ei ole kestävien sijoitusten tekeminen.
Vaikka tuotteen tavoitteena ei ole kestävien sijoitusten tekeminen, voi rahastoon sisältyä kestäviä sijoituksia. Siltä osin kun rahastoon sisältyy kestäviä sijoituksia, varmistetaan, etteivät sijoitukset aiheuta merkittävää haittaa muille ympäristöllisille tai yhteiskunnallisille tavoitteille. Tämä varmistetaan muun muassa tekemällä sijoituskohteisiin tarkistuksia ennen sijoittamista ja omistusaikana sekä huomioimalla pääsiallisia haitallisia vaikutuksia koskevat indikaattorit. Mikäli sijoituskohteen katsotaan aiheuttavan merkittävää haittaa ei sitä pidetä kestävänä.
Lisäksi varmistamme ja seuraamme, että sijoituskohteena olevat yhtiöt noudattavat yleisesti hyväksyttyjä kansainvälisiä normeja. Rahasto sijoittaa lähtökohtaisesti vain sellaisiin yhtiöihin, joiden tarkoituksena on omistaa kiinteistöjä.
Ympäristöön tai yhteiskuntaan liittyvät rahoitustuotteen ominaisuudet
Rahaston tavoitteena on esimerkiksi hillitä ilmastonmuutosta investoimalla energiatehokkaisiin rakennuksiin ja parantamalla omistettujen kohteiden energiatehokkuutta sekä pienentämällä hiilijalanjälkeä.
Rahaston kiinteistökanta on varsin uutta ja sitä ylläpidetään ja kehitetään jatkuvasti. Lisäksi etsitään aktiivisesti keinoja energiatehokkuuden parantamiseksi sekä keinoja vedenkulutuksen vähentämiseksi. Mittaamme ja seuraamme kiinteistöjen kulutustrendejä (sähkö, lämpöenergia, vesi) ja ohjaamme vuokralaisten kulutusta pienempään investoimalla käyttöä optimoivaan tekniikkaan ja lämmitysmuotoihin. Tällä vähennetään ympäristökuormituksen lisäksi myös energiankulutuksen kustannuksia.
Rahasto edistää jätteiden kierrätysasteen parantamista mahdollistamalla asukkaiden kattavan kierrätysasteen ja lisäämällä muovinkeräysmahdollisuutta.
Rahasto edistää myös yhteiskunnallisia ominaisuuksia muun muassa laatimalla vuokralaisille tyytyväisyyskyselyitä sekä vastuullisuusteemoihin liittyviä kyselyitä, joiden avulla voidaan varmistaa vuokralaisten tyytyväisyys sekä huomioida vastuullisuusteemoihin liittyvät toiveet.
Sijoitusstrategia
Rahasto on aktiivinen ja se edistää ympäristöön- ja yhteiskuntaan liittyviä ominaisuuksia. Rahasto noudattaa S-Pankki Varallisuudenhoitoliiketoiminnan Vastuullisen sijoittamisen periaatteita sekä Ilmastostrategiaa. Dokumentit löytyvät verkkosivuiltamme.
Käytännössä ympäristöön, yhteiskuntaan ja hallintoon liittyviä ominaisuuksia edistetään huomioimalla kestävyysriskit sijoituspäätöksissä, arvioimalla sijoituskohteiden vastuullisuutta sekä ohjaamalla käytönaikaista toimintaa. Rahasto huomioi kestävyysriskit ja -mahdollisuudet investointi- ja rakennusvaiheessa muun muassa laatimalla kattavat due diligence -selvitykset ja selvittämällä mahdollisuudet uusiutuvan energian tuotantoon. Lisäksi rahasto seuraa ja ohjaa kiinteistöjen toimintoja pienentääkseen käytönaikaista ympäristökuormitusta ja varmistaakseen vuokralaisten tyytyväisyyden.
Lisäksi arvioimme säännöllisesti rahaston omistamien yhtiöiden hyvien hallintotapojen noudattamista keräämällä tietoa sijoituskohteena olevista yhtiöistä. Rahasto omistaa pääsääntöisesti kokonaisuudessaan sijoituskohteena olevat yhtiöt ja se edellyttää hyvien hallintotapojen noudattamista niissä sekä vähemmistöomisteisissa kohteissa. Rahasto omistaa pääsääntöisesti vain sellaisia yhtiöitä, joiden tarkoituksena on kiinteistöjen omistaminen. Edellä mainituilla yhtiöillä ei ole työntekijöitä.
Sijoitusten osuus
Rahasto sitoutuu tekemään 40 % kestäviä sijoituksia. Lisäksi rahasto on sitoutunut tekemään 40 % taksonomian mukaisia sijoituksia.
Lisätietoa rahaston varojen allokoinnista löydät rahaston kestävyysasiakirjoista, jotka löytyvät yllä ”Ehdot ja asiakirjat” – otsikon alta.
Ympäristöön tai yhteiskuntaan liittyvien ominaisuuksien seuranta
Käytämme erilaisia ympäristöön, yhteiskuntaan ja hyvään hallintotapaan liittyviä indikaattoreita mittaamaan ympäristöön ja yhteiskuntaan liittyvien ominaisuuksien toteutumista. Seuraamme indikaattoreita säännöllisesti koko sijoituksen elinkaaren ajan. Arviomme säännöllisesti käytettyjen datan toimittajien sekä kestävyysindikaattorien ajantasaisuutta.
Menetelmät
Ympäristöön tai yhteiskuntaan liittyvien ominaisuuksien arvioimisessa, mittaamisessa ja seuraamisessa käytetään muun muassa tietoa rahastojen omistamien kohteiden sähkön, veden ja lämmön kulutuksesta sekä kierrätysasteesta. Rahasto tekee myös hiilijalanjälkilaskentaa kaukolämmön sekä sähkön osalta. Lisäksi rahasto mittaa toteutuneen jätteen määrän 100-prosenttisesti omistetuissa kohteissa.
Rahasto raportoi edellä mainittujen indikaattorien tuloksista vuosittain vastuullisuusraportissaan.
Tietolähteet ja tietojen käsittely
Keräämme pääsääntöisesti kestävyyteen liittyvät tiedot suoraan omistamistamme kiinteistöistä, mutta voimme hyödyntää tiedon keräämisessä yhteistyökumppaneitamme. Pyrimme keräämään tietoa mahdollisimman kattavasti kaikista sijoituskohteistamme. Varmistamme säännöllisesti, että käyttämämme tieto on laadukasta ja paikkansa pitävää.
Kerättyjä tietoa käsitellään läpinäkyvästi.
Menetelmiä ja tietoja koskevat rajoitukset
Sijoituskohteena olevista kiinteistöistä ei välttämättä ole aina saatavilla kaikkea kestävyyteen liittyvää tietoa, joten käytössämme oleva tieto voi perustua osittain arvioihin tai se ei välttämättä kata täysimääräisesti kaikkia sijoituskohteita. Varmistamme kuitenkin, että tuotetta koskevat kestävyyteen liittyvät vähimmäissitoumukset täyttyvät.
Asianmukainen huolellisuus
Seulomme kaikki sijoituskohteemme säännöllisesti varmistaaksemme, että kestävyyteen liittyvät sitoumukset täyttyvät. Sijoituskohteita analysoidaan ennen sijoituspäätöksen tekoa sekä säännöllisesti sijoitusaikana.
Vaikuttamispolitiikat
Pyrimme edistämään ympäristöön ja yhteiskuntaan liittyviä ominaisuuksia myös vaikuttamisen kautta esimerkiksi ohjaamalla vuokralaisten kulutusta pienempään investoimalla käyttöä optimoivaan tekniikkaan ja lämmitysmuotoihin. Lisäksi teemme vuokralaisille tyytyväisyyskyselyitä sekä vastuullisuusteemoihin liittyviä kyselyitä, joiden avulla voidaan varmistaa vuokralaisten tyytyväisyys sekä huomioida vastuullisuusteemoihin liittyvät toiveet.
Nimetty vertailuarvo
Rahastolle ei ole nimetty vertailuarvoa ympäristöön tai yhteiskuntaan liittyvien ominaisuuksien saavuttamiseksi.
Summary in English
This Fund promotes environmental or social characteristics, i.e. it is a product falling under Article 8 of the Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR). In practice, environmental, social and governance characteristics are promoted by taking sustainability risks into account in decision making, assessing the sustainability of investments and steering in-use operation.
The Fund is committed to making 40% sustainable investments and 40% taxonomy-compliant investments.
Rahastonhoitajan neljännesvuosikommentti 29.2.2024
Asuntojen hinnoissa nähtiin vielä laskua alkuvuodesta, mikä heijastui rahaston arvon kehitykseen. Katsauskauden tuotto rahaston A-osuudelle oli -1,21 % ja C-osuudelle -0,99 %. Laskeneista kiinteistöjen arvostuksista ei ole kuitenkaan syytä huolestua, vaan korjausliike asuntojen hinnoissa on luonnollista ja kuuluu osana kaikkeen sijoitustoimintaan. Rahaston kaikki kohteet ovat valmiita ja käyttöaste pysyi vahvana, ollen keskimäärin 95,9 prosenttia katsauskauden aikana. Alla oleva kuvaaja havainnollistaa hyvin, kuinka tasainen rahaston vuokrausaste on ollut viime vuosien aikana. Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton mukaan vuonna 2023 kuluttajamarkkinassa tehtiin noin 49 000 vanhojen asuntojen kauppaa ja noin 2 000 uusien asuntojen kauppaa, kun vuonna 2022 vastaavat luvut olivat noin 62 000 tuhatta ja 5 900. Loppuvuodesta kuluttajien välinen asuntokauppa piristyi selvästi, kun ensiasunnon ostajat ennättivät vielä hyödyntämään vuodenvaihteessa päättyvän varainsiirtoveroedun. Oletettavasti tämän seurauksena tammikuun 2024 kauppamäärät olivat alhaisempia. Viime vuoden aikana myös ammattimaisen kiinteistösijoitusmarkkinan kaupankäynti oli poikkeuksellisen hiljaista aina loppusyksyyn asti voimakkaasti nousseiden korkojen myötä. Vuoden 2023 kaupankäyntivolyymi oli noin 2,5 miljardia euroa, mikä on merkittävästi edellisvuotta (7,3 mrd.) vähemmän. Vuoden 2023 aikana 12 kuukauden euribor kävi korkeimmillaan syyskuussa, noin 4,2 prosentissa. Lokakuun kokouksissaan sekä Euroopan että Yhdysvaltain keskuspankit pitivät ohjauskorkonsa ennallaan, jolloin markkinoilla tulkittiin koronnostosyklin päättyneen. Tämä käänsi markkinakorot laskuun ja katsauskaudella joulu–helmikuussa 12 kuukauden euribor vaihteluväli oli 3,5–3,9 prosenttia. Korkomarkkinoilla tunnelma onkin tällä hetkellä odottava ja keskuspankkien viestintää seurataan tarkasti. Vielä viime vuoden lopussa markkinoilla odotettiin ensimmäisen koronlaskun ajoittuvan 2024 maaliskuulle, mutta katsausta kirjoittaessa odotukset ovat maltillistuneet. Tällä hetkellä sekä Euroopan että Yhdysvaltain keskuspankeilta odotetaan ensimmäisiä koronlaskujaan kesäkuulle. Korkomarkkinan tasaantuessa paine negatiivisille arvonmuutoksille pienenee, minkä voidaan odottaa näkyvän vakaampana toimintaympäristönä ja tasaisempana kokonaistuottona. Suomessa merkittävä osa asuntolainoista on sidottu 12 kuukauden tai sitä lyhyempiin viitekorkoihin. Korkotason lasku heijastuukin kauppamääriin sekä hintoihin nopeammin, kun korontarkistuspäivinä laskeva korko vahvistaa kuluttajien ostovoimaa sekä luottamusta omaan talouteen. Ensimmäisenä on odotettavissa asuntojen myyntiaikojen lyheneminen ja kauppamäärien kasvu sekä myöhemmin hintojen nousu. Koronnostosyklin päättymisen myötä odotammekin asuntojen hintojen kääntyvän nousuun kuluvan vuoden aikana ja kaupungistumisen megatrendin jatkuvan. Erityisesti isoimmille perheasunnoille on jo paikoittain runsaasti kysyntää, joten lähivuosina syntyvä kysynnän ja tarjonnan epätasapaino tullee myös vauhdittamaan asuntojen hintojen nousua. Suomen asuntomarkkinan fundamentit ovat siis vahvat ja mahdollistavat asuntojen hintojen kääntymisen takaisin nousu-uralle nykyisen korjausliikkeen päätyttyä. Rahaston sijoituksista noin 90 prosenttia sijaitsee kolmessa suurimmassa kasvukeskuksessa. Kiinteistörahastojen vastuullisuusraportti vuodelta 2023 julkaistaan rahastoyhtiön verkkosivuille huhtikuun alussa. Raportissa kerrotaan rahastossa vuoden aikana tehtyjä vastuullisuustoimenpiteitä sekä avainlukuja. Korkojen kääntyminen laskuun sekä hiljalleen kääntyvä asuntomarkkina tarjoavatkin nyt otollisen hetken asuntosijoittajalle, joka malttaa katsoa pitkäjänteisesti yli vallitsevan maailmantilanteen. Tavoittelemme sijoittajan omalle pääomalle pitkällä aikajänteellä vuosittaista 4–6 prosentin tuottoa kulujen jälkeen.
Juho Santaharju