Gå direkt till innehållet
Specialfond som investerar i hyresbostäder i tillväxtorter

S-Banken Bostad C

Faktablad
Avsnitt med titel Presentation

S-Banken Bostad investerar främst i små hyresbostäder belägna i tillväxtcentrum i Finland eller närliggande arbets- och studieorter. Avkastningen baserar sig utöver hyresintäkterna också på bostädernas eventuella värdeförändring. S-Banken Bostad lämpar sig för investerare som söker jämn inflationsskyddad avkastning som är högre än vad ränteplaceringar ger.

Risker
Andelens värde 30.11.2023
15,8189 €
Avkastning 12 mån.*
-14,68 %
Avkastning sedan start*
5,32 %
Minsta insättning, engångsinsättning 1 000 000 €

Fondens teckningsdagar

Följande teckningsdagar är 29.2.2024, 31.5.2024, 30.8.2024 och 29.11.2024. Följande inlösendagar är 29.2.2024 och 30.8.2024

S-Banken Bostad Specialplaceringsfondens inlösendagar har förändrats. Läs mer på meddelandet.

Stadgarna för S-Banken Bostad Specialplaceringsfond ändrades den 11 oktober 2023

Stadgarna för S-Banken Bostad Specialplaceringsfond har ändrats. Läs mer på meddelandet.

 

Varför sjönk fondens värde det senaste året?

Värdenedgången berodde på sjunkande bostadspriser till följd av det allmänna marknadsläget. Det är naturligt att bostadspriserna varierar, och prisnedgången i de bostäder som fonden äger var väntad, eftersom bostadspriserna har gått ned generellt under senare tid.

Den allmänna nedgången i bostadspriserna i Finland reflekterar den rådande konjunkturen. Konjunkturer upphör emellertid förr eller senare. Däremot förväntas megatrenden urbanisering fortsätta i Finland under de kommande åren.

Fondens långsiktiga strategi är oförändrad. Fonden investerar främst i små hyresbostäder på tillväxtorter i Finland eller på pendlings- och studieorter nära tillväxtorterna.

Bör fondens investerare vara oroliga?

Nej. Den allmänna nedgången i bostadspriserna i Finland reflekterar den rådande konjunkturen. Fondens långsiktiga strategi är oförändrad.

Fonden har gett en utmärkt avkastning till tålmodiga och långsiktiga investerare. Fondens mål är en årlig 4–6 procents avkastning på investerarnas eget kapital efter kostnader. Fondens A-andel har gett en årlig avkastning på i genomsnitt cirka 4,38 procent sedan fonden inledde verksamheten.

Vilka åtgärder har fonden vidtagit?

Fondförvaltaren av S-Banken Bostad följer aktivt marknadsläget och strävar efter att dra fördel av nya möjligheter vid både köp och försäljning av fastigheter. Till följd av nedgången i bostadspriserna ser till exempel den framtida förväntade avkastningen på den högkvalitativa fastighetsportföljen bra ut.

2023-11-30

Fodnförvaltarens kommentar 30.11.2023

Under rapportperioden var avkastningen för fondens A-andel -7,64 procent och för fondens C-andel -7,42 procent. Avkastningen byggde på den sänkta värderingen av bostäderna och på att värderingarna av räntesäkringarna sjönk då räntorna började sjunka. Av fondens ränterisk är 52 procent säkrad främst enligt nollränta med säkringar som gjordes under 2020–2022. Det är alltså naturligt att värdet på säkringarna sjunker när räntorna sjunker. Vi sålde en portfolio med fem bostadsobjekt, för att säkerställa fondens likviditet och möjliggöra nya investeringar till en lockande avkastningsnivå. Fondens alla objekt är färdiga och genererar ett jämnt hyreskassaflöde, och därför kommer vi under nästa år att granska möjligheterna till nya investeringar. Enligt Statistikcentralen har priserna på äldre lägenheter i flervåningshus sjunkit i hela landet. I Tammerfors har nedgången från toppnivån varit cirka 10 procent, i Åbo cirka 7 procent och i huvudstadsregionen cirka 11 procent. I huvudstadsregionen har priserna på ettor sjunkit med cirka 14 procent. Fondens avkastningsutveckling för de 12 föregående månaderna avspeglar alltså väl prisnedgången på bostadsmarknaden. På sina möten i oktober höll både ECB och Fed styrräntorna oförändrade och marknaden tolkade detta som slutet på räntehöjningscykeln. Detta ledde till att marknadsräntorna började sjunka och 12 mån. Euribor understeg 6 mån. Euribor för första gången sedan 2008. Nyheterna har också varit goda vad gäller inflationen, eftersom den värsta inflationstoppen nu är över, då flaskhalsarna inom utbudet har minskat efter pandemin. I skrivande stund förväntas både Fed och ECB sänka räntorna 4–5 gånger nästa år med 0,25 procentenheter åt gången. Då skulle räntorna i Europa understiga tre procent och i USA ligga kring 4,0 procent i slutet av nästa år. Slutet av räntehöjningscykeln stöder fastighetsinvesteringsmarknaden avsevärt genom att förutsägbarheten ökar, lånekostnaderna börjar minska och marknaden kommer i gång. Sänkningen av överlåtelseskatten och avskaffandet av befrielsen från överlåtelseskatt för köp av första bostad har också för sin del stimulerat bostadshandeln i slutet av året och det har märkts en tydlig nytändning på bostadsvisningarna, såväl på antalet besökare och antalet anbud som på prisnivån. Enligt en publikation av Statistikcentralen i september minskade antalet bygglov som beviljades för bostadshus med 42 procent i hela landet jämfört med året innan. Antalet nya bostadsprojekt uppskattas till mindre än 16 000 bostäder på ett år. Det byggs alltså betydligt färre bostäder än det årliga långsiktiga behovet, som enligt Teknologiska forskningscentralen VTT skulle uppgå till cirka 35 000 bostäder per år. Megatrenden urbanisering fortsätter emellertid i bakgrunden, vilket kommer att öka efterfrågan i synnerhet på tillväxtorterna och leda till att bostadspriserna börjar stiga igen. Enligt Statistikcentralens preliminära uppgifter i september har folkmängden i Helsingfors ökat med nästan 9 000 invånare under 2023. Om det fortsätter i samma takt i slutet av året stiger årstillväxten till över 10 000 invånare. Senast tillväxten var lika stor var år 1965. Även på övriga tillväxtorter har befolkningsökningen varit kraftig under 2023, till exempel i Esbo där folkmängden har ökat med över 6 000 invånare och i Tammerfors där den har ökat med över 5 000 invånare. I och med urbaniseringen förväntas folkmängden på stora tillväxtorter fortsätta att öka också under de kommande åren och årtiondena. Av fondens investeringar finns cirka 90 procent på de tre största tillväxtorterna. Eftersom räntorna börjat sjunka och bostadsmarknaden så småningom håller på att vända är det nu också en lämplig tid för bostadsinvesterare som har tålamod att se långt in i framtiden, inte bara det rådande världsläget. Vårt långsiktiga mål är en årlig 4–6 procents avkastning på investerarens eget kapital efter kostnader. Rättelse till rapporten den 5 januari 2024: Det rätta antalet av fondens andelsägare var 14 340 istället för 14 829 som aviserades vid publiceringsdagen den 22 december 2023.

Juho Santaharju

Fonden sköts av

Juho Santaharju
fondförvaltare,
S-Banken Bostad
juho.santaharju@s-pankki.fi

  
Avsnitt med titel Villkor och dokument

Villkor och dokument **

**Säljavgift är:

    • 4 % om placeringstiden är mindre än 1 år
    • 3% om placeringstiden är minst 1 år men mindre än 3 år
    • 2 % om placeringstiden är minst 3 år men mindre än 4 år
    • 1 % om placeringstiden är minst 4 år

Beräkningen av inlösenavgiften ändras fr.o.m. 31.8.2020. För andelsägare, som placerat i fonden före den 29 maj 2020, beräknas inlösenavgiften enligt den verkliga investeringstiden avrundat till en lägre nivå av inlösenavgift enligt följande: Om investeringstiden är 11 månader, beräknas avgiften för inlösen enligt en investeringstid på 1 år. Om investeringstiden är 2 år och 11 månader, beräknas avgiften för inlösen enligt en investeringstid på 3 år. Om investeringstiden är 3 år och 11 månader, beräknas avgiften för inlösen enligt en investeringstid på 4 år.

Köpavgiften betalas till fondbolaget och säljavgiften betalas till fullt belopp till fonden. Ovanstående är det som maximalt kan tas ut av dina pengar innan behållningen betalas ut. Förvarsavgiften ingår i förvaltningsavgiften.

Fondens årliga avgifter omfattar förvaltnings- och förvarsavgifterna samt eventuella förvaltnings- och förvarsavgifter för de fondandelar som utgör investeringsobjekt.

 

S-Banken Bostad Specialplaceringsfond
LEI-nummer:  7437002B6284QFGMEC22
Publiceringsdatum: 21.12.2022

Sammanfattning

Denna fond främjar miljörelaterade eller sociala egenskaper, dvs. den är en produkt enligt artikel 8 i upplysningsförordningen. I praktiken främjas egenskaperna i anknytning till miljö, samhälle och bolagsstyrning genom att beakta hållbarhetsriskerna i investeringsbesluten, bedöma investeringsobjektens hållbarhet och styra verksamheten under drift.

Fonden förbinder sig att göra 40 procent hållbara investeringar och 40 procent investeringar som är förenliga med taxonomin.

Inga mål för hållbar investering

Denna fond främjar miljörelaterade eller sociala egenskaper, men har inte hållbar investering som mål.

Trots att produkten inte har hållbar investering som mål, kan hållbara investeringar ingå i fonden. Till den del hållbara investeringar ingår i fonden, säkerställer vi att investeringarna inte orsakar betydande skada för andra miljörelaterade eller sociala mål. Vi säkerställer detta bland annat genom att kontrollera investeringsobjekt före investeringarna och under innehavstiden samt genom att beakta indikatorer om huvudsakliga negativa konsekvenser. Om ett investeringsobjekt anses orsaka betydande skada anses det inte vara hållbart.

Dessutom säkerställer vi och följer upp att bolagen som är investeringsobjekt följer allmänt accepterade internationella normer. Utgångspunkten är att fonden endast investerar i sådana bolag vars syfte är att äga fastigheter.

Den finansiella produktens miljörelaterade eller sociala egenskaper

Fonden har till exempel som mål att stävja klimatförändringen genom att investera i energieffektiva byggnader, höja energieffektiviteten i fondens fastigheter och minska fastigheternas koldioxidavtryck.

Fondens fastighetsbestånd är relativt nytt och underhålls och utvecklas kontinuerligt. Dessutom söker vi aktivt metoder för att höja energieffektiviteten och minska vattenförbrukningen. Vi mäter och följer upp förbrukningstrender i fastigheter (elektricitet, värmeenergi, vatten) och styr hyresgästernas förbrukning till en lägre nivå genom att investera i teknik och uppvärmningssystem som optimerar förbrukningen. På så sätt minskar miljöbelastningen och kostnaderna för energiförbrukning.

Fonden verkar för en förhöjd återvinningsgrad genom att erbjuda de boende omfattande återvinningsmöjligheter och fler möjligheter att återvinna plast.

Fonden främjar också sociala egenskaper bland annat genom att genomföra enkäter för hyresgäster om nöjdhet och ansvar, så att fonden kan garantera att hyresgästerna är nöjda och ta hänsyn till önskemålen i fråga om ansvar.

Investeringsstrategi

Fonden är aktiv och främjar miljörelaterade och sociala egenskaper. Fonden följer Principerna för ansvarsfulla investeringar som utarbetats av S-Bankens Förmögenhetsförvaltning samt Klimatstrategin. Dokumenten finns på vår webbplats.

I praktiken främjas egenskaperna i anknytning till miljö, samhälle och bolagsstyrning genom att beakta hållbarhetsriskerna i investeringsbesluten, bedöma investeringsobjektens hållbarhet och styra verksamheten under drift. Fonden beaktar hållbarhetsrisker och -möjligheter i investerings- och byggskedet bland annat genom att göra upp omfattande due diligence-utredningar och utreda möjligheterna att producera förnybar energi. Dessutom övervakar och styr fonden verksamheterna i fastigheterna för att kunna minska miljöbelastningen under drift och garantera att hyresgästerna är nöjda.

Därtill bedömer vi regelbundet huruvida de bolag som fonden äger iakttar god styrning genom att samla in uppgifter om de bolag som är investeringsobjekt. Fonden äger vanligen de bolag som är investeringsobjekt till fullo och förutsätter iakttagande av god styrning i dessa samt i minoritetsägda bolag. Fonden äger i regel endast sådana bolag vars syfte är att äga fastigheter. Ovan nämnda bolag har inga anställda.

Andel av investeringar

Fonden förbinder sig att göra 40 procent hållbara investeringar. Därtill har fonden förbundit sig att göra 40 procent investeringar som är förenliga med taxonomin.

Mer information om allokeringen av fondens tillgångar finns i fondens hållbarhetsdokument som finns under rubriken Villkor och dokument ovan.

Övervakning av miljörelaterade eller sociala egenskaper

Vi använder olika indikatorer i anknytning till miljö, samhälle och bolagsstyrning för att mäta uppnåendet av miljörelaterade och sociala egenskaper. Vi övervakar regelbundet indikatorerna under investeringens hela livscykel. Vi bedömer regelbundet huruvida dataleverantörerna och hållbarhetsindikatorerna är lämpliga.

Metoder

Vid bedömning, mätning och uppföljning av miljörelaterade eller sociala egenskaper använder vi bland annat information om förbrukning av el, vatten och värme i fastigheter som ägs av fonderna, och information om återvinningsgraden. Fonden beräknar också koldioxidavtrycket för fjärrvärme och el. Dessutom mäter fonden den faktiska mängden avfall i de fastigheter som den äger till hundra procent.

I sin hållbarhetsrapport rapporterar fonden årligen om resultaten från ovannämnda indikatorer.

Datakällor och databehandling

I regel samlar vi in hållbarhetsrelaterade data direkt från de fastigheter vi äger, men vi kan anlita samarbetspartner för att samla in data. Vi strävar efter att samla in data i så omfattande grad som möjligt om alla våra investeringsobjekt. Vi säkerställer regelbundet att de data vi använder är av hög kvalitet och att de stämmer.

De insamlade uppgifterna behandlas på ett transparent sätt.

Begränsningar för metoder och data

Alla hållbarhetsrelaterade data finns inte alltid tillgängliga om de fastigheter som är investeringsobjekt. Därför kan våra data delvis grunda sig på uppskattningar eller också gäller de inte nödvändigtvis alla investeringsobjekt i sin helhet. Vi säkerställer dock att minimikraven för produktens hållbarhet uppfylls.

Due diligence

Vi screenar regelbundet alla våra investeringsobjekt för att säkerställa att hållbarhetsrelaterade överenskommelser uppfylls. Investeringsobjekten analyseras innan investeringsbeslut fattas och regelbundet under investeringstiden.

Strategier för engagemang

Vi strävar efter att främja miljörelaterade och sociala egenskaper även genom påverkan, till exempel genom att styra hyresgästernas förbrukning till en lägre nivå genom att investera i teknik och uppvärmningssystem som optimerar förbrukningen. Dessutom genomför vi enkäter för hyresgäster om nöjdhet och ansvar, så att vi kan garantera att hyresgästerna är nöjda och ta hänsyn till önskemålen i fråga om ansvar.

Valt referensvärde

Inget referensvärde har angetts för fonden för att uppnå miljörelaterade eller sociala egenskaper.

Summary in English

This Fund promotes environmental or social characteristics, i.e. it is a product falling under Article 8 of the Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR). In practice, environmental, social and governance characteristics are promoted by taking sustainability risks into account in decision making, assessing the sustainability of investments and steering in-use operation.

The Fund is committed to making 40% sustainable investments and 40% taxonomy-compliant investments.

*Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. Eventuell utbetald avkastningen har beaktats i de presenterade avkastningssiffrorna. Avkastningen presenteras icke annualiserad för andelsserier i fonder som varit verksamma i mindre än ett år.

Detta är en reklam. Fonderna förvaltas av S-Banken Fondbolag Ab. Observera att investeringsverksamhet alltid är förknippad med en ekonomisk risk. Investeringarnas värde och avkastning kan stiga eller sjunka och investeraren får inte nödvändigtvis tillbaka sin ursprungliga investering. Innan du fattar några investeringsbeslut bör du läsa fondprospektet och basfakta för investerare.