Gå direkt till innehållet
Specialfond som investerar i hyresbostäder i tillväxtorter

S-Banken Bostad C

Faktablad
Avsnitt med titel Presentation

S-Banken Bostad investerar främst i små hyresbostäder belägna i tillväxtcentrum i Finland eller närliggande arbets- och studieorter. Avkastningen baserar sig utöver hyresintäkterna också på bostädernas eventuella värdeförändring. S-Banken Bostad lämpar sig för investerare som söker jämn inflationsskyddad avkastning som är högre än vad ränteplaceringar ger.

Risker
Andelens värde 31.5.2024
15,4229 €
Avkastning 12 mån.*
-9,64 %
Avkastning sedan start*
4,79 %
Minsta insättning, engångsinsättning 1 000 000 €

Fondens teckningsdagar

Följande teckningsdagar är 30.8.2024, 29.11.2024 och 28.2.2025. Följande inlösendag är 30.8.2024 och 28.2.2025

S-Banken Bostad Specialplaceringsfondens inlösendagar har förändrats. Läs mer på meddelandet.

Inlösningar i S-Banken Bostad Specialplaceringsfond begränsas i syfte att säkerställa andelsägarnas och fondens intressen

Inlösningar i S-Banken Bostad Specialplaceringsfond begränsas i syfte att säkerställa andelsägarnas och fondens intressen. Läs mer på meddelandet.

Stadgarna för S-Banken Bostad Specialplaceringsfond ändrades den 11 oktober 2023

Stadgarna för S-Banken Bostad Specialplaceringsfond har ändrats. Läs mer på meddelandet.

 

Varför sjönk fondens värde under 2023?

Värdenedgången berodde på sjunkande bostadspriser till följd av det allmänna marknadsläget. Variationerna i bostadspriserna är naturliga och återspeglar den rådande konjunkturen. Konjunkturer upphör emellertid förr eller senare. Däremot förväntas megatrenden urbanisering fortsätta i Finland under de kommande åren.

Fondens långsiktiga strategi är oförändrad. Fonden investerar främst i små hyresbostäder på tillväxtorter i Finland eller på pendlings- och studieorter nära tillväxtorterna.

Bör fondens investerare vara oroliga?

Nej. Den allmänna nedgången i bostadspriserna i Finland reflekterar den rådande konjunkturen. Fondens långsiktiga strategi är oförändrad.

Fonden har gett en utmärkt avkastning till tålmodiga och långsiktiga investerare. Fondens mål är en årlig 4–6 procents avkastning på investerarnas eget kapital efter kostnader. Fondens A-andel har gett en årlig avkastning på i genomsnitt 4,14 procent sedan fonden inledde verksamheten.

Vilka åtgärder har fonden vidtagit?

Fondförvaltaren av S-Banken Bostad följer aktivt marknadsläget och strävar efter att dra fördel av nya möjligheter vid både köp och försäljning av fastigheter. Till följd av nedgången i bostadspriserna ser till exempel den framtida förväntade avkastningen på den högkvalitativa fastighetsportföljen bra ut.

2024-02-29

Fodnförvaltarens kommentar 29.2.2024

Bostadspriserna sjönk fortfarande i början av året, vilket återspeglades i utvecklingen av fondens värde. Under rapportperioden var avkastningen för fondens A-andel -1,21 procent och för fondens C-andel -0,99 procent. Det finns dock ingen orsak till oro över värdenedgången, utan en rekyl i bostadspriserna är naturlig och en del av all investeringsverksamhet. Fondens alla objekt är färdiga. Beläggningsgraden var fortsatt hög, i genomsnitt 95,9 procent under rapportperioden. Grafen nedan åskådliggör mycket väl hur jämn fondens uthyrningsgrad har varit under de senaste åren. Enligt Centralförbundet för Fastighetsförmedlingen såldes ungefär 49 000 gamla bostäder och ungefär 2 000 nya bostäder på konsumentmarknaden under 2023, jämfört med cirka 62 000 respektive 5 900 under 2022. I slutet av året tilltog bostadshandeln mellan konsumenter betydligt när köparna av första bostad ännu hann utnyttja överlåtelseskatteförmånen innan förmånen slopades vid årsskiftet. Antagligen var detta en anledning till att försäljningsvolymen minskade i januari 2024. I fjol var handeln på den professionella fastighetsinvesteringsmarknaden också exceptionellt låg ända till slutet av hösten till följd av att räntorna steg kraftigt. År 2023 var handelsvolymen cirka 2,5 miljarder euro, betydligt mindre än året innan (7,3 md). Under 2023 var tolv månaders euribor högst i september, omkring 4,2 procent. På sina möten i oktober höll både ECB och Fed styrräntorna oförändrade, varvid marknaden tolkade detta som slutet på räntehöjningscykeln. Detta ledde till att marknadsräntorna började sjunka, och under rapportperioden i december–februari varierade tolv månaders euribor mellan 3,5 procent och 3,9 procent. Sentimentet på räntemarknaden är därför avvaktande nu och centralbankernas meddelanden följs noggrant. I slutet av fjolåret förväntade sig marknaden fortfarande att den första räntesänkningen skulle göras i mars 2024, men i skrivande stund är förväntningarna måttligare. Nu förväntas Europeiska centralbanken och Fed att göra de första räntesänkningarna i juni. När räntemarknaden stabiliseras minskar de negativa värdeförändringarna, vilket förväntas visa sig som en mer stabil omvärld och en jämnare total avkastning. I Finland är en stor del av bostadslånen bundna till en referensränta för högst tolv månader. Räntenedgången återspeglas därför snabbare i handelsvolymen och priserna, eftersom konsumenternas köpkraft och förtroende för den egna ekonomin ökar allteftersom räntan sjunker på räntejusteringsdagarna. Först förväntas försäljningstiderna för bostäder bli kortare och handelsvolymen öka, och senare förväntas en prisstegring. I och med slutet på räntehöjningscykeln förväntar vi oss att bostadspriserna börjar stiga i år och megatrenden urbanisering fortsätter. På vissa orter är framför allt stora familjebostäder till och med mycket efterfrågade. Det innebär att den obalans som uppstår mellan efterfrågan och utbudet de närmaste åren troligen också bidrar till uppgången i bostadspriserna. Fundamenten för bostadsmarknaden i Finland är på så sätt starka och gör det möjligt att bostadspriserna börjar stiga igen när den nuvarande rekylen har upphört. Av fondens investeringar finns cirka 90 procent på de tre största tillväxtorterna. Hållbarhetsrapport om fastighetsfonder 2023 publiceras på fondbolagets webbplats i början av april. Rapporten innehåller information om nyckeltalen och de hållbarhetsåtgärder som har genomförts i fonden under året. Eftersom räntorna börjat sjunka och bostadsmarknaden så småningom håller på att vända är det nu också en lämplig tid för bostadsinvesterare som har tålamod att se långt in i framtiden, inte bara det rådande världsläget. Vårt långsiktiga mål är en årlig 4–6 procents avkastning på investerarens eget kapital efter kostnader.

Juho Santaharju

Fonden sköts av

Juho Santaharju
fondförvaltare,
S-Banken Bostad

  
Avsnitt med titel Villkor och dokument

Villkor och dokument **

**Säljavgift är:

    • 4 % om placeringstiden är mindre än 1 år
    • 3% om placeringstiden är minst 1 år men mindre än 3 år
    • 2 % om placeringstiden är minst 3 år men mindre än 4 år
    • 1 % om placeringstiden är minst 4 år

Beräkningen av inlösenavgiften ändras fr.o.m. 31.8.2020. För andelsägare, som placerat i fonden före den 29 maj 2020, beräknas inlösenavgiften enligt den verkliga investeringstiden avrundat till en lägre nivå av inlösenavgift enligt följande: Om investeringstiden är 11 månader, beräknas avgiften för inlösen enligt en investeringstid på 1 år. Om investeringstiden är 2 år och 11 månader, beräknas avgiften för inlösen enligt en investeringstid på 3 år. Om investeringstiden är 3 år och 11 månader, beräknas avgiften för inlösen enligt en investeringstid på 4 år.

Köpavgiften betalas till fondbolaget och säljavgiften betalas till fullt belopp till fonden. Ovanstående är det som maximalt kan tas ut av dina pengar innan behållningen betalas ut. Förvarsavgiften ingår i förvaltningsavgiften.

Fondens årliga avgifter omfattar förvaltnings- och förvarsavgifterna samt eventuella förvaltnings- och förvarsavgifter för de fondandelar som utgör investeringsobjekt.

 

S-Banken Bostad Specialplaceringsfond
LEI-nummer:  7437002B6284QFGMEC22
Publiceringsdatum: 21.12.2022
Uppdaterad: 5.6.2024

Sammanfattning

Denna fond främjar miljörelaterade eller sociala egenskaper, dvs. den är en produkt enligt artikel 8 i upplysningsförordningen. I praktiken främjas egenskaperna i anknytning till miljö, samhälle och bolagsstyrning genom att beakta hållbarhetsriskerna i investeringsbesluten, bedöma investeringsobjektens hållbarhet och styra verksamheten under drift.

Fonden förbinder sig att göra 40 procent hållbara investeringar och 40 procent investeringar som är förenliga med taxonomin.

Inga mål för hållbar investering

Denna fond främjar miljörelaterade eller sociala egenskaper, men har inte hållbar investering som mål.

Trots att produkten inte har hållbar investering som mål, kan hållbara investeringar ingå i fonden. Till den del hållbara investeringar ingår i fonden, säkerställer vi att investeringarna inte orsakar betydande skada för andra miljörelaterade eller sociala mål. Vi säkerställer detta bland annat genom att kontrollera investeringsobjekt före investeringarna och under innehavstiden samt genom att beakta indikatorer om huvudsakliga negativa konsekvenser. Om ett investeringsobjekt anses orsaka betydande skada anses det inte vara hållbart.

Dessutom säkerställer vi och följer upp att bolagen som är investeringsobjekt följer allmänt accepterade internationella normer. Utgångspunkten är att fonden endast investerar i sådana bolag vars syfte är att äga fastigheter.

Den finansiella produktens miljörelaterade eller sociala egenskaper

Fonden har till exempel som mål att stävja klimatförändringen genom att investera i energieffektiva byggnader, höja energieffektiviteten i fondens fastigheter och minska fastigheternas koldioxidavtryck.

Fondens fastighetsbestånd är relativt nytt och underhålls och utvecklas kontinuerligt. Dessutom söker vi aktivt metoder för att höja energieffektiviteten och minska vattenförbrukningen. Vi mäter och följer upp förbrukningstrender i fastigheter (elektricitet, värmeenergi, vatten) och styr hyresgästernas förbrukning till en lägre nivå genom att investera i teknik och uppvärmningssystem som optimerar förbrukningen. På så sätt minskar miljöbelastningen och kostnaderna för energiförbrukning.

Fonden verkar för en förhöjd återvinningsgrad genom att erbjuda de boende omfattande återvinningsmöjligheter och fler möjligheter att återvinna plast.

Fonden främjar också sociala egenskaper bland annat genom att genomföra enkäter för hyresgäster om nöjdhet och ansvar, så att fonden kan garantera att hyresgästerna är nöjda och ta hänsyn till önskemålen i fråga om ansvar.

Investeringsstrategi

Fonden är aktiv och främjar miljörelaterade och sociala egenskaper. Fonden följer Principerna för ansvarsfulla investeringar som utarbetats av S-Bankens Förmögenhetsförvaltning samt Klimatstrategin. Dokumenten finns på vår webbplats.

I praktiken främjas egenskaperna i anknytning till miljö, samhälle och bolagsstyrning genom att beakta hållbarhetsriskerna i investeringsbesluten, bedöma investeringsobjektens hållbarhet och styra verksamheten under drift. Fonden beaktar hållbarhetsrisker och -möjligheter i investerings- och byggskedet bland annat genom att göra upp omfattande due diligence-utredningar och utreda möjligheterna att producera förnybar energi. Dessutom övervakar och styr fonden verksamheterna i fastigheterna för att kunna minska miljöbelastningen under drift och garantera att hyresgästerna är nöjda.

Därtill bedömer vi regelbundet huruvida de bolag som fonden äger iakttar god styrning genom att samla in uppgifter om de bolag som är investeringsobjekt. Fonden äger vanligen de bolag som är investeringsobjekt till fullo och förutsätter iakttagande av god styrning i dessa samt i minoritetsägda bolag. Fonden äger i regel endast sådana bolag vars syfte är att äga fastigheter. Ovan nämnda bolag har inga anställda.

Andel av investeringar

Fonden förbinder sig att göra 40 procent hållbara investeringar. Därtill har fonden förbundit sig att göra 40 procent investeringar som är förenliga med taxonomin.

Mer information om allokeringen av fondens tillgångar finns i fondens hållbarhetsdokument som finns under rubriken Villkor och dokument ovan.

Övervakning av miljörelaterade eller sociala egenskaper

Vi använder olika indikatorer i anknytning till miljö, samhälle och bolagsstyrning för att mäta uppnåendet av miljörelaterade och sociala egenskaper. Vi övervakar regelbundet indikatorerna under investeringens hela livscykel. Vi bedömer regelbundet huruvida dataleverantörerna och hållbarhetsindikatorerna är lämpliga.

Metoder

Vid bedömning, mätning och uppföljning av miljörelaterade eller sociala egenskaper använder vi bland annat information om förbrukning av el, vatten och värme i fastigheter som ägs av fonderna, och information om återvinningsgraden. Fonden beräknar också koldioxidavtrycket för fjärrvärme och el. Dessutom mäter fonden den faktiska mängden avfall i de fastigheter som den äger till hundra procent.

I sin hållbarhetsrapport rapporterar fonden årligen om resultaten från ovannämnda indikatorer.

Datakällor och databehandling

I regel samlar vi in hållbarhetsrelaterade data direkt från de fastigheter vi äger, men vi kan anlita samarbetspartner för att samla in data. Vår huvudsakliga samarbetspartner är Newsec Property Asset Management Finland Oy.  Vi säkerställer regelbundet att de data vi använder är av hög kvalitet och att de stämmer. Detta kan vi säkerställa bland annat genom att välja pålitliga aktörer som samarbetspartner. Dessutom kontrollerar vi data som vi erhållit från tredje parter och vidtar åtgärder om vi upptäcker avvikelser eller brister i dem. Vi använder inte uppskattningar.

De utnyttjade datakällorna utvärderas regelbundet. Om vi observerar brister i de datakällor som utnyttjas, vidtar vi vid behov åtgärder för att korrigera bristerna eller byta datakälla.

Begränsningar för metoder och data

Alla hållbarhetsrelaterade data finns inte alltid tillgängliga om de fastigheter som är investeringsobjekt. Därför gäller våra data inte nödvändigtvis alla investeringsobjekt i sin helhet. Vi strävar efter att samla in data i så omfattande grad som möjligt om alla våra investeringsobjekt.

Vi säkerställer regelbundet att minimikraven för produktens hållbarhet uppfylls. Om gränsen för minimikraven underskrids, vidtar vi omedelbart åtgärder för att korrigera detta.

Due diligence

Vi screenar regelbundet alla våra investeringsobjekt för att säkerställa att hållbarhetsrelaterade överenskommelser uppfylls. Investeringsobjekten analyseras innan investeringsbeslut fattas och regelbundet under investeringstiden.

Strategier för engagemang

Vi strävar efter att främja miljörelaterade och sociala egenskaper även genom påverkan, till exempel genom att styra hyresgästernas förbrukning till en lägre nivå genom att investera i teknik och uppvärmningssystem som optimerar förbrukningen. Dessutom genomför vi enkäter för hyresgäster om nöjdhet och ansvar, så att vi kan garantera att hyresgästerna är nöjda och ta hänsyn till önskemålen i fråga om ansvar.

Valt referensvärde

Inget referensvärde har angetts för fonden för att uppnå miljörelaterade eller sociala egenskaper.

Summary in English

This Fund promotes environmental or social characteristics, i.e. the Fund is categorised under Article 8 of the Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR). In practice, environmental, social and governance characteristics are promoted by taking sustainability risks into account in decision making, assessing the sustainability of investments and steering in-use operation.

The Fund is committed to making 40% sustainable investments and 40% taxonomy-aligned investments.

*Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. Eventuell utbetald avkastningen har beaktats i de presenterade avkastningssiffrorna. Avkastningen presenteras icke annualiserad för andelsserier i fonder som varit verksamma i mindre än ett år.

Detta är en reklam. Fonderna förvaltas av S-Banken Fondbolag Ab. Observera att investeringsverksamhet alltid är förknippad med en ekonomisk risk. Investeringarnas värde och avkastning kan stiga eller sjunka och investeraren får inte nödvändigtvis tillbaka sin ursprungliga investering. Innan du fattar några investeringsbeslut bör du läsa fondprospektet och basfakta för investerare.