S-Banken Bostad Specialplaceringsfond
LEI-nummer: 7437002B6284QFGMEC22
Publiceringsdatum: 21.12.2022
Sammanfattning
Denna fond främjar miljörelaterade eller sociala egenskaper, dvs. den är en produkt enligt artikel 8 i upplysningsförordningen. I praktiken främjas egenskaperna i anknytning till miljö, samhälle och bolagsstyrning genom att beakta hållbarhetsriskerna i investeringsbesluten, bedöma investeringsobjektens hållbarhet och styra verksamheten under drift.
Fonden förbinder sig att göra 40 procent hållbara investeringar och 40 procent investeringar som är förenliga med taxonomin.
Inga mål för hållbar investering
Denna fond främjar miljörelaterade eller sociala egenskaper, men har inte hållbar investering som mål.
Trots att produkten inte har hållbar investering som mål, kan hållbara investeringar ingå i fonden. Till den del hållbara investeringar ingår i fonden, säkerställer vi att investeringarna inte orsakar betydande skada för andra miljörelaterade eller sociala mål. Vi säkerställer detta bland annat genom att kontrollera investeringsobjekt före investeringarna och under innehavstiden samt genom att beakta indikatorer om huvudsakliga negativa konsekvenser. Om ett investeringsobjekt anses orsaka betydande skada anses det inte vara hållbart.
Dessutom säkerställer vi och följer upp att bolagen som är investeringsobjekt följer allmänt accepterade internationella normer. Utgångspunkten är att fonden endast investerar i sådana bolag vars syfte är att äga fastigheter.
Den finansiella produktens miljörelaterade eller sociala egenskaper
Fonden har till exempel som mål att stävja klimatförändringen genom att investera i energieffektiva byggnader, höja energieffektiviteten i fondens fastigheter och minska fastigheternas koldioxidavtryck.
Fondens fastighetsbestånd är relativt nytt och underhålls och utvecklas kontinuerligt. Dessutom söker vi aktivt metoder för att höja energieffektiviteten och minska vattenförbrukningen. Vi mäter och följer upp förbrukningstrender i fastigheter (elektricitet, värmeenergi, vatten) och styr hyresgästernas förbrukning till en lägre nivå genom att investera i teknik och uppvärmningssystem som optimerar förbrukningen. På så sätt minskar miljöbelastningen och kostnaderna för energiförbrukning.
Fonden verkar för en förhöjd återvinningsgrad genom att erbjuda de boende omfattande återvinningsmöjligheter och fler möjligheter att återvinna plast.
Fonden främjar också sociala egenskaper bland annat genom att genomföra enkäter för hyresgäster om nöjdhet och ansvar, så att fonden kan garantera att hyresgästerna är nöjda och ta hänsyn till önskemålen i fråga om ansvar.
Investeringsstrategi
Fonden är aktiv och främjar miljörelaterade och sociala egenskaper. Fonden följer Principerna för ansvarsfulla investeringar som utarbetats av S-Bankens Förmögenhetsförvaltning samt Klimatstrategin. Dokumenten finns på vår webbplats.
I praktiken främjas egenskaperna i anknytning till miljö, samhälle och bolagsstyrning genom att beakta hållbarhetsriskerna i investeringsbesluten, bedöma investeringsobjektens hållbarhet och styra verksamheten under drift. Fonden beaktar hållbarhetsrisker och -möjligheter i investerings- och byggskedet bland annat genom att göra upp omfattande due diligence-utredningar och utreda möjligheterna att producera förnybar energi. Dessutom övervakar och styr fonden verksamheterna i fastigheterna för att kunna minska miljöbelastningen under drift och garantera att hyresgästerna är nöjda.
Därtill bedömer vi regelbundet huruvida de bolag som fonden äger iakttar god styrning genom att samla in uppgifter om de bolag som är investeringsobjekt. Fonden äger vanligen de bolag som är investeringsobjekt till fullo och förutsätter iakttagande av god styrning i dessa samt i minoritetsägda bolag. Fonden äger i regel endast sådana bolag vars syfte är att äga fastigheter. Ovan nämnda bolag har inga anställda.
Andel av investeringar
Fonden förbinder sig att göra 40 procent hållbara investeringar. Därtill har fonden förbundit sig att göra 40 procent investeringar som är förenliga med taxonomin.
Mer information om allokeringen av fondens tillgångar finns i fondens hållbarhetsdokument som finns under rubriken Villkor och dokument ovan.
Övervakning av miljörelaterade eller sociala egenskaper
Vi använder olika indikatorer i anknytning till miljö, samhälle och bolagsstyrning för att mäta uppnåendet av miljörelaterade och sociala egenskaper. Vi övervakar regelbundet indikatorerna under investeringens hela livscykel. Vi bedömer regelbundet huruvida dataleverantörerna och hållbarhetsindikatorerna är lämpliga.
Metoder
Vid bedömning, mätning och uppföljning av miljörelaterade eller sociala egenskaper använder vi bland annat information om förbrukning av el, vatten och värme i fastigheter som ägs av fonderna, och information om återvinningsgraden. Fonden beräknar också koldioxidavtrycket för fjärrvärme och el. Dessutom mäter fonden den faktiska mängden avfall i de fastigheter som den äger till hundra procent.
I sin hållbarhetsrapport rapporterar fonden årligen om resultaten från ovannämnda indikatorer.
Datakällor och databehandling
I regel samlar vi in hållbarhetsrelaterade data direkt från de fastigheter vi äger, men vi kan anlita samarbetspartner för att samla in data. Vi strävar efter att samla in data i så omfattande grad som möjligt om alla våra investeringsobjekt. Vi säkerställer regelbundet att de data vi använder är av hög kvalitet och att de stämmer.
De insamlade uppgifterna behandlas på ett transparent sätt.
Begränsningar för metoder och data
Alla hållbarhetsrelaterade data finns inte alltid tillgängliga om de fastigheter som är investeringsobjekt. Därför kan våra data delvis grunda sig på uppskattningar eller också gäller de inte nödvändigtvis alla investeringsobjekt i sin helhet. Vi säkerställer dock att minimikraven för produktens hållbarhet uppfylls.
Due diligence
Vi screenar regelbundet alla våra investeringsobjekt för att säkerställa att hållbarhetsrelaterade överenskommelser uppfylls. Investeringsobjekten analyseras innan investeringsbeslut fattas och regelbundet under investeringstiden.
Strategier för engagemang
Vi strävar efter att främja miljörelaterade och sociala egenskaper även genom påverkan, till exempel genom att styra hyresgästernas förbrukning till en lägre nivå genom att investera i teknik och uppvärmningssystem som optimerar förbrukningen. Dessutom genomför vi enkäter för hyresgäster om nöjdhet och ansvar, så att vi kan garantera att hyresgästerna är nöjda och ta hänsyn till önskemålen i fråga om ansvar.
Valt referensvärde
Inget referensvärde har angetts för fonden för att uppnå miljörelaterade eller sociala egenskaper.
Summary in English
This Fund promotes environmental or social characteristics, i.e. it is a product falling under Article 8 of the Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR). In practice, environmental, social and governance characteristics are promoted by taking sustainability risks into account in decision making, assessing the sustainability of investments and steering in-use operation.
The Fund is committed to making 40% sustainable investments and 40% taxonomy-compliant investments.
Fodnförvaltarens kommentar 30.11.2022
Vid utgången av rapportperioden ägde fonden sammanlagt 2 824 bostäder av vilka ungefär 90 procent finns i Helsingfors, Tammerfors och Åbo ekonomiska regioner. Bostäderna är i genomsnitt fyra år gamla och energieffektiva. Objektens mikrolägen är också utmärkta: avståndet till närmaste affär är i genomsnitt cirka 300 meter, den närmaste läroanstalten finns inom en kilometers radie och även till busshållplatsen är det bara 100 meter. I Helsingfors och Tammerfors finns närmaste hållplats för spårbunden trafik i genomsnitt på mindre än 500 meters avstånd. I det osäkra ekonomiska läget betonas betydelsen av energieffektiva fastigheter, och bostäderna med de bästa mikrolägena bevarar sitt värde bäst. I slutet av november var nyttjandegraden för de bostäder som fonden äger 97,3 procent. I samband med novembervärderingen var värdet på fondens hela portfölj nästan oförändrat, men det förekom avvikelser beroende på objektens lägen och bostadstyp. I huvudstadsregionen sjönk objektens värderingar måttligt eller var oförändrade, medan den starka utvecklingen på bostadsmarknaden i Tammerfors höjde värderingarna av våra Tammerforsobjekt. I Tavastehus och Borgå sjönk värderingarna med cirka 2–3 procent, men sett till helheten är dessa städers andel i portföljen dock bara cirka 5 procent. Granskat enligt bostadstyp märktes små nedgångar i priserna på ettor, medan en liten uppgång märktes i priserna på större familjebostäder. Värderingarna av fondens objekt bygger på faktiska köpesummor på respektive mikroläge och värderingen utförs av en extern och oberoende värderare. Under rapportperioden var avkastningen för A-andelen 0,42 % procent och för C-andelen 0,65 %. procent. Till avkastningen bidrog ovan nämnda värderingar som var nästan oförändrade samt dessutom avkastningen från stabila hyreskassaflöden och de positiva värdeförändringarna för ränteskydden. I slutet av augusti var cirka 55 procent av ränterisken skyddad och tack vare detta är också räntekostnaderna måttliga under de närmaste åren. I medierna har läget på Sveriges bostadsmarknad diskuterats flitigt. Enligt europeiska statistikbyrån (ec.europa.eu/eurostat) har bostadspriserna i Sverige stigit med cirka 90 procent mellan 2010 och 2022, medan hyrorna endast steg med cirka 20 procent under samma tidsperiod. I Finland steg bostadspriserna med cirka 20 procent och hyrorna med cirka 30 procent under samma tidsspann. Detta visar mycket väl hur annorlunda marknadsläget på den svenska bostadsmarknaden är för tillfället. År 2023 får bostadsmarknaden fortfarande nyproduktion, då objekt som påbörjats tidigare färdigställs. Antalet bygglov och nya bostadsprojekt har emellertid redan börjat minska och detta kommer att krympa utbudet, i synnerhet på de tre största tillväxtorterna. Megatrenden urbanisering är dock fortsatt stark och därför börjar priserna i huvudstadsregionen, Tammerfors och Åbo sannolikt att gå upp igen från och med 2024, då det krympande utbudet och den växande efterfrågan gör sitt. Bostadsinvestering är alltså fortfarande en del av investeringsportföljens diversifiering, och som investeringsobjekt är bostäder är ett bra alternativ vid sidan av andra tillgångsklasser.
Juho Santaharju