S-Banken Bostad Specialplaceringsfond
LEI-nummer: 7437002B6284QFGMEC22
Publiceringsdatum: 21.12.2022
Sammanfattning
Denna fond främjar miljörelaterade eller sociala egenskaper, dvs. den är en produkt enligt artikel 8 i upplysningsförordningen. I praktiken främjas egenskaperna i anknytning till miljö, samhälle och bolagsstyrning genom att beakta hållbarhetsriskerna i investeringsbesluten, bedöma investeringsobjektens hållbarhet och styra verksamheten under drift.
Fonden förbinder sig att göra 40 procent hållbara investeringar och 40 procent investeringar som är förenliga med taxonomin.
Inga mål för hållbar investering
Denna fond främjar miljörelaterade eller sociala egenskaper, men har inte hållbar investering som mål.
Trots att produkten inte har hållbar investering som mål, kan hållbara investeringar ingå i fonden. Till den del hållbara investeringar ingår i fonden, säkerställer vi att investeringarna inte orsakar betydande skada för andra miljörelaterade eller sociala mål. Vi säkerställer detta bland annat genom att kontrollera investeringsobjekt före investeringarna och under innehavstiden samt genom att beakta indikatorer om huvudsakliga negativa konsekvenser. Om ett investeringsobjekt anses orsaka betydande skada anses det inte vara hållbart.
Dessutom säkerställer vi och följer upp att bolagen som är investeringsobjekt följer allmänt accepterade internationella normer. Utgångspunkten är att fonden endast investerar i sådana bolag vars syfte är att äga fastigheter.
Den finansiella produktens miljörelaterade eller sociala egenskaper
Fonden har till exempel som mål att stävja klimatförändringen genom att investera i energieffektiva byggnader, höja energieffektiviteten i fondens fastigheter och minska fastigheternas koldioxidavtryck.
Fondens fastighetsbestånd är relativt nytt och underhålls och utvecklas kontinuerligt. Dessutom söker vi aktivt metoder för att höja energieffektiviteten och minska vattenförbrukningen. Vi mäter och följer upp förbrukningstrender i fastigheter (elektricitet, värmeenergi, vatten) och styr hyresgästernas förbrukning till en lägre nivå genom att investera i teknik och uppvärmningssystem som optimerar förbrukningen. På så sätt minskar miljöbelastningen och kostnaderna för energiförbrukning.
Fonden verkar för en förhöjd återvinningsgrad genom att erbjuda de boende omfattande återvinningsmöjligheter och fler möjligheter att återvinna plast.
Fonden främjar också sociala egenskaper bland annat genom att genomföra enkäter för hyresgäster om nöjdhet och ansvar, så att fonden kan garantera att hyresgästerna är nöjda och ta hänsyn till önskemålen i fråga om ansvar.
Investeringsstrategi
Fonden är aktiv och främjar miljörelaterade och sociala egenskaper. Fonden följer Principerna för ansvarsfulla investeringar som utarbetats av S-Bankens Förmögenhetsförvaltning samt Klimatstrategin. Dokumenten finns på vår webbplats.
I praktiken främjas egenskaperna i anknytning till miljö, samhälle och bolagsstyrning genom att beakta hållbarhetsriskerna i investeringsbesluten, bedöma investeringsobjektens hållbarhet och styra verksamheten under drift. Fonden beaktar hållbarhetsrisker och -möjligheter i investerings- och byggskedet bland annat genom att göra upp omfattande due diligence-utredningar och utreda möjligheterna att producera förnybar energi. Dessutom övervakar och styr fonden verksamheterna i fastigheterna för att kunna minska miljöbelastningen under drift och garantera att hyresgästerna är nöjda.
Därtill bedömer vi regelbundet huruvida de bolag som fonden äger iakttar god styrning genom att samla in uppgifter om de bolag som är investeringsobjekt. Fonden äger vanligen de bolag som är investeringsobjekt till fullo och förutsätter iakttagande av god styrning i dessa samt i minoritetsägda bolag. Fonden äger i regel endast sådana bolag vars syfte är att äga fastigheter. Ovan nämnda bolag har inga anställda.
Andel av investeringar
Fonden förbinder sig att göra 40 procent hållbara investeringar. Därtill har fonden förbundit sig att göra 40 procent investeringar som är förenliga med taxonomin.
Mer information om allokeringen av fondens tillgångar finns i fondens hållbarhetsdokument som finns under rubriken Villkor och dokument ovan.
Övervakning av miljörelaterade eller sociala egenskaper
Vi använder olika indikatorer i anknytning till miljö, samhälle och bolagsstyrning för att mäta uppnåendet av miljörelaterade och sociala egenskaper. Vi övervakar regelbundet indikatorerna under investeringens hela livscykel. Vi bedömer regelbundet huruvida dataleverantörerna och hållbarhetsindikatorerna är lämpliga.
Metoder
Vid bedömning, mätning och uppföljning av miljörelaterade eller sociala egenskaper använder vi bland annat information om förbrukning av el, vatten och värme i fastigheter som ägs av fonderna, och information om återvinningsgraden. Fonden beräknar också koldioxidavtrycket för fjärrvärme och el. Dessutom mäter fonden den faktiska mängden avfall i de fastigheter som den äger till hundra procent.
I sin hållbarhetsrapport rapporterar fonden årligen om resultaten från ovannämnda indikatorer.
Datakällor och databehandling
I regel samlar vi in hållbarhetsrelaterade data direkt från de fastigheter vi äger, men vi kan anlita samarbetspartner för att samla in data. Vi strävar efter att samla in data i så omfattande grad som möjligt om alla våra investeringsobjekt. Vi säkerställer regelbundet att de data vi använder är av hög kvalitet och att de stämmer.
De insamlade uppgifterna behandlas på ett transparent sätt.
Begränsningar för metoder och data
Alla hållbarhetsrelaterade data finns inte alltid tillgängliga om de fastigheter som är investeringsobjekt. Därför kan våra data delvis grunda sig på uppskattningar eller också gäller de inte nödvändigtvis alla investeringsobjekt i sin helhet. Vi säkerställer dock att minimikraven för produktens hållbarhet uppfylls.
Due diligence
Vi screenar regelbundet alla våra investeringsobjekt för att säkerställa att hållbarhetsrelaterade överenskommelser uppfylls. Investeringsobjekten analyseras innan investeringsbeslut fattas och regelbundet under investeringstiden.
Strategier för engagemang
Vi strävar efter att främja miljörelaterade och sociala egenskaper även genom påverkan, till exempel genom att styra hyresgästernas förbrukning till en lägre nivå genom att investera i teknik och uppvärmningssystem som optimerar förbrukningen. Dessutom genomför vi enkäter för hyresgäster om nöjdhet och ansvar, så att vi kan garantera att hyresgästerna är nöjda och ta hänsyn till önskemålen i fråga om ansvar.
Valt referensvärde
Inget referensvärde har angetts för fonden för att uppnå miljörelaterade eller sociala egenskaper.
Summary in English
This Fund promotes environmental or social characteristics, i.e. it is a product falling under Article 8 of the Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR). In practice, environmental, social and governance characteristics are promoted by taking sustainability risks into account in decision making, assessing the sustainability of investments and steering in-use operation.
The Fund is committed to making 40% sustainable investments and 40% taxonomy-compliant investments.
Fodnförvaltarens kommentar 29.2.2024
Bostadspriserna sjönk fortfarande i början av året, vilket återspeglades i utvecklingen av fondens värde. Under rapportperioden var avkastningen för fondens A-andel -1,21 procent och för fondens C-andel -0,99 procent. Det finns dock ingen orsak till oro över värdenedgången, utan en rekyl i bostadspriserna är naturlig och en del av all investeringsverksamhet. Fondens alla objekt är färdiga. Beläggningsgraden var fortsatt hög, i genomsnitt 95,9 procent under rapportperioden. Grafen nedan åskådliggör mycket väl hur jämn fondens uthyrningsgrad har varit under de senaste åren. Enligt Centralförbundet för Fastighetsförmedlingen såldes ungefär 49 000 gamla bostäder och ungefär 2 000 nya bostäder på konsumentmarknaden under 2023, jämfört med cirka 62 000 respektive 5 900 under 2022. I slutet av året tilltog bostadshandeln mellan konsumenter betydligt när köparna av första bostad ännu hann utnyttja överlåtelseskatteförmånen innan förmånen slopades vid årsskiftet. Antagligen var detta en anledning till att försäljningsvolymen minskade i januari 2024. I fjol var handeln på den professionella fastighetsinvesteringsmarknaden också exceptionellt låg ända till slutet av hösten till följd av att räntorna steg kraftigt. År 2023 var handelsvolymen cirka 2,5 miljarder euro, betydligt mindre än året innan (7,3 md). Under 2023 var tolv månaders euribor högst i september, omkring 4,2 procent. På sina möten i oktober höll både ECB och Fed styrräntorna oförändrade, varvid marknaden tolkade detta som slutet på räntehöjningscykeln. Detta ledde till att marknadsräntorna började sjunka, och under rapportperioden i december–februari varierade tolv månaders euribor mellan 3,5 procent och 3,9 procent. Sentimentet på räntemarknaden är därför avvaktande nu och centralbankernas meddelanden följs noggrant. I slutet av fjolåret förväntade sig marknaden fortfarande att den första räntesänkningen skulle göras i mars 2024, men i skrivande stund är förväntningarna måttligare. Nu förväntas Europeiska centralbanken och Fed att göra de första räntesänkningarna i juni. När räntemarknaden stabiliseras minskar de negativa värdeförändringarna, vilket förväntas visa sig som en mer stabil omvärld och en jämnare total avkastning. I Finland är en stor del av bostadslånen bundna till en referensränta för högst tolv månader. Räntenedgången återspeglas därför snabbare i handelsvolymen och priserna, eftersom konsumenternas köpkraft och förtroende för den egna ekonomin ökar allteftersom räntan sjunker på räntejusteringsdagarna. Först förväntas försäljningstiderna för bostäder bli kortare och handelsvolymen öka, och senare förväntas en prisstegring. I och med slutet på räntehöjningscykeln förväntar vi oss att bostadspriserna börjar stiga i år och megatrenden urbanisering fortsätter. På vissa orter är framför allt stora familjebostäder till och med mycket efterfrågade. Det innebär att den obalans som uppstår mellan efterfrågan och utbudet de närmaste åren troligen också bidrar till uppgången i bostadspriserna. Fundamenten för bostadsmarknaden i Finland är på så sätt starka och gör det möjligt att bostadspriserna börjar stiga igen när den nuvarande rekylen har upphört. Av fondens investeringar finns cirka 90 procent på de tre största tillväxtorterna. Hållbarhetsrapport om fastighetsfonder 2023 publiceras på fondbolagets webbplats i början av april. Rapporten innehåller information om nyckeltalen och de hållbarhetsåtgärder som har genomförts i fonden under året. Eftersom räntorna börjat sjunka och bostadsmarknaden så småningom håller på att vända är det nu också en lämplig tid för bostadsinvesterare som har tålamod att se långt in i framtiden, inte bara det rådande världsläget. Vårt långsiktiga mål är en årlig 4–6 procents avkastning på investerarens eget kapital efter kostnader.
Juho Santaharju