Vi har ett serviceavbrott på webbanken och i S-mobil på grund av en systemuppdatering mellan 27.9 klockan 00.05–6.00. Vi beklagar störningen.

Så här uppstår bostadsfondens intäkter och kostnader

2016-06-21

Befolkningen flyttar till tillväxtcentrum, och efterfrågan på hyresbostäder är livlig. Läget har fått många att investera i bostadsfonder som gynnas av fenomenet. Även S-Banken har en sådan fond*: S-Bostadsfond klarade sig bra i tidningen Arvopaperis nya jämförelse. Men hur uppstår bostadsfondens intäkter, och vilka kostnader måste investeraren betala?

Den förmånligaste och mest lönsamma bostadsfonden i sin kategori. På detta sätt kan man något förenklat sammanfatta tidningen Arvopaperis jämförelseresultat från april.

Enligt jämförelsen är S-Bostadsfonds löpande kostnader (2,5 procent per år) lägre än för två konkurrerande bostadsfonder. Fonden avkastade också bättre än jämförelseobjekten (8,8 procent) under den ett år långa granskningsperioden.**

Det handlar om en fond som förvaltas av experter på FIM, som ingår i S-Banken-koncernen, och som också marknadsförs med namnet FIM Bostad.

Fonden klarade sig bra också i Suomen Sijoitustutkimus nya översikt, enligt vilken fonden gav den bästa avkastningen i sin kategori under en ett år lång granskningsperiod.

Men hur gör fonden pengar? Vi frågade direktör Petri Jokinen, som ansvarar för FIMs fastighetsinvesteringar, och fondförvaltare Markus Liimatainen.

Köp förmånligt och hyr vidare

”En bostadsfond bygger egentligen på en mycket enkel idé”, säger Petri Jokinen.

Fonden köper ett stort antal bostäder. Därför kan den köpa dem till ett pris som är förmånligare än deras verkliga värde. Därefter hyr fonden dem vidare.

I praktiken bildas intäkterna av två faktorer: betalda hyror och det förmånligare priset som storinvesterare får.

Detta beror på att bostadspriserna bedöms fyra gånger om året, och bostädernas verkliga värde upptas i fondens balansräkning. Vem fastställer det verkliga värdet?

När det gäller S-Bostadsfond fastställs det verkliga värdet av det oberoende externa expertföretaget Jones Lang LaSalle, som Centralhandelskammarens fastighetsvärderingsnämnd har auktoriserat.

Ibland föreställer man sig att bostadspriserna borde stiga hela tiden för att en bostadsfond ska ge avkastning. Denna uppfattning vill Markus Liimatainen rätta till.

Liimatainen påpekar att även om bostadspriserna skulle sjunka kan fonden fortfarande investera i bostäder till priser som är lägre än det verkliga värdet. 

 

"DET SOM INVESTERARNA FÖRLORAR PÅ KOSTNADERNA FÅR DE TILLBAKA I FORM AV GROSSISTRABATTER.”

Lätt diversifiering

I synnerhet för dem som vant sig vid aktiefonder kan kostnaderna för bostadsfonder verka höga. Petri Jokinen påpekar dock att bostadsaffärer medför olika slags kostnader.

Fondens löpande kostnader går till bland annat överlåtelseskatt, som fonden ska betala i samband med bostadsaffärer. Kostnader går också till externa experter som granskar de köpta bostädernas skick.

”Dessutom betalas bland annat arvoden och löner till samarbetspartner som hyr ut bostäderna, bokförare, revisorer, parter som fastställer bostädernas värde, fondförvaltare och övriga anställda”, berättar Jokinen.

En bostadsfond är ett mycket enkelt alternativ jämfört med en egen investering i en placeringsbostad. Fonden tar hand om reparationer, deltar i husbolagets beslutsfattande och sköter eventuella konflikter med hyresgäster.

De bostäder som fonden investerar i betalas med kapital som samlats av fondens investerare och med lån från finansinstitut. Jokinen påpekar att avkastningen skulle bli ungefär hälften lägre utan främmande kapital. Även om främmande kapital just nu är förmånligt medför det ränte- och uppläggningskostnader. Man kan dock föreställa sig att dessa betalas med hyresintäkterna.

”Det som investerarna förlorar på kostnaderna får de tillbaka i form av grossistrabatter eftersom de kan köpa bostäder till priser som är lägre än det verkliga värdet”, konstaterar Jokinen.

Dessutom gynnas investerarna av fondens diversifiering. I stället för att satsa alla tillgångar på en eller två placeringsbostäder blir man via fonden delägare i ett större antal bostäder spridda över ett större geografiskt område.

S-Bostadsfonds inlösenavgift beror på placeringstidens längd och varierar mellan 1 och 4 procent. Jokinen påpekar att inlösenavgiften betalas till fonden dvs. direkt till fondens övriga investerare.

Investera i S-Bostadsfond senast den 30 juni


* S-Bostadsfond är en andelsserie i FIM Bostad Specialplaceringsfond och den riktas till ägarkunderna i S-gruppens handelslag. S-Bostadsfond investerar främst i små hyresbostäder belägna i tillväxtcentrum i Finland eller närliggande arbets- och studieorter. Fonden förvaltas av FIM Kapitalförvaltning Ab. S-Banken erbjuder placeringstjänster genom förmedling av uppdrag till fonder. Fondprospekt finns på s-banken.fi.

** Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. Placeringarnas värde och avkastning kan stiga eller sjunka och placeraren kan förlora de medel eller en del av de medel som denne placerat.